Cuando alquilamos un local comercial, una nave o cualquier inmueble estamos realizando un contrato de arrendamiento. Estos contratos vienen regulados por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos. Normalmente, el contrato se suele redactar por escrito entre las partes, aunque también sería válido un contrato verbal.
Los contratos de alquiler para uso distinto de vivienda, que son los que formalizamos cuando alquilamos un local comercial, tienen libertad de pactos y se rigen por las cláusulas pactadas en el contrato entre el arrendador y el arrendatario. Para aquellas causas que no se encuentren comtempladas en el contrato se recurre a la ley anterior, o al código civil en su defecto. No obstante, no se pueden formalizar pactos contrarios a la ley, dado que si esto ocurre prevalece la ley. ¿Cuales son las características principales que tiene un contrato de arrrendamiento?.
- El contrato de alquiler por escrito debe identificar a las partes, la ubicación y descripción del local, la duración, renta a pagar, importe de la fianza y todas aquellas clausulas que estipulen las partes. El formato de contrato es libre, pero existe un modelo normalizado de venta en estancos bastante útil.
- La duración del contrato se rige por la voluntad de las partes. Si no se refleja nada en el contrato, su duración es de un año.
- El importe que se deposita como fianza también es negociable aunque la legislación contempla el depósito del equivalente a dos meses de alquiler.
- La renta o importe a pagar por el alquiler se pacta de forma libre, así como el domicilio y forma de pago. La ley contempla que se paga a mes anticipado, dentro de los primeros siete días del mes, sin poder exigirse más de un mes por adelantado. El arrendador está obligado a la entrega de un recibo por los pagos recibidos.
- La cesión y subarriendo del local comercial está contemplado por la ley. La obligación del arrendatario es comunicar al arrendador que se ha generado una cesión de contrato o subarriendo, teniendo derecho el arrendador a un incremento de la renta del 10% si se produce un subarriendo parcial del local, o a un 20% si se produce un subarriendo total del local o cesión del contrato de arrendamiento. Es muy usual que se impida la cesión o subarriendo en los contratos, pero se puede llevar a cabo, dado que es un pacto contrario a la ley, como decíamos antes.
- En el caso de compraventa del local por parte del propietario, el inquilino tiene derecho al tanteo y retracto. El tanteo significa opción preferente de compra en el caso de igualar las condiciones del comprador, y retracto significa impugnar una compraventa que no se le ha comunicado o se le ha comunicado con datos falsos al arrendatario, como por ejemplo elevando el importe. Estos derechos se pierden si el contrato tiene una duración superior a 5 años, o el comprador adquiere la totalidad del inmueble donde esté situado el local.
No obstante, quedan algunos puntos oscuros aún, como la responsabilidad de las obras de reparación y mejora, las causas de extinción del contrato y las vías que tenemos para realizar cualquier tipo de reclamación por incumplimiento de alguna de las partes. Pero, sin entrar en excesivas profundidades legales, podemos hacernos una idea de como tienen que ser los contratos de alquiler.
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