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Fiscalidad inmobiliaria: particular o empresa

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Existe una frontera, un fino hilo, un lugar con sombras y perfiles difusos del que conviene hablar. Y conviene por dos motivos. Por un lado debido a que , en mayor o menor medida se trata de actos, de hechos muy frecuentes en nuestra sociedad. Y, ademas, se da la circunstancia de que las consecuencias de caer a uno u otro lado de la barrera son bien distintas. Se trata de como catalogar fiscalmente los resultados de nuestras operaciones inmobiliarias como personas físicas, bien como rendimientos del capital inmobiliario, bien como una actividad económica, empresarial.

Existen fuertes diferencias de trato fiscal, que van más allá del mero IRPF, aunque este concentra las más llamativas. Si, por ejemplo, consideramos la venta de un inmueble como una actividad económica deberemos tributar al marginal, frente a la tributación del tipo único del 18% en caso de considerarlo ganancia patrimonial. Pero ya digo que la diferencia de trato se extiende al Impuesto de Sucesiones, al IVA, a etc. Y cómo puede dar mucho juego (dependiendo de las circunstancias nos puede convenir uno u otro), Hacienda se preocupa de intentar dejarnos claro cual es nuestro sitio.

En el caso de alquileres de inmuebles mantiene dos requisitos clásicos para considerarlos actividad económica: se debe contar como mínimo con un local dedicado exclusivamente a gestionarlos asi con una persona contratada con jornada laboral completa. De todos modos, ojo con intentar cumplir estos requisitos nominalmente y que no se corresponda con una efectiva práctica, pues Hacienda suele apretar. De no cumplirlos, nuestros ingresos seran rendimientos del capital inmobiliario.

El el caso de las compraventas el asunto es un tanto más complejo. Anteriormente el criterio era el mismo. Pero en la reforma del 2006 se eliminó la mención a etas actividades, lo cual nos deja solo con la definición genera de la Ley de actividad económica, que en esencia nos recuerda que un empresario es áquel que, bien a través del trabajo y/o del capital, ordena por cuenta propia medios y/o personas para intervenir en la producción y distribución de bienes y servicios. Como es evidente, la generalización campa a sus anchas. Y es peligroso.

Voy a poner un ejemplo. Las famosas cesiones de inmuebles en construcción, los llamados pases. Al margen de otras discusiones fiscales, tradicionalmente se consideraban como una ganancia patrimonial y a correr. Pero nos podemos encontrar con que hacienda entienda que se trata de una actividad económica, empresarial (especialmente si hay un gran número de operaciones), y que de tributar a tipo único nada de nada, que a marginal. El susto puede ser morrocotudo. Es cierto que hoy por hoy ese campo se ha restringido mucho por la crisis, pero os recuerdo que hasta que prescriba esto supone una espada de Damócles.

Soy consciente de que no existe un lugar ideal, en términos absolutos, para recoger nuestras ganancias en el IRPF. Que en ocasiones nos puede convenir uno u otro. Mi intención es que vosotros si que asumáis las distintas posibilidades y de los requisitos para ser considerado, fiscalmente, un empresario o un profesional.

Más información|Ilustre Colegio de Graduados Sociales de Barcelona Imagen|me dais poca industries

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