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Alquiler con opción de compra, sin ella y venta posteriores

Alquiler con opción de compra, sin ella y venta posteriores
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El objetivo del presente post es hacer un resumen comprensible del tratamiento del IVA en caso que el promotor destine los inmuebles construidos (viviendas) al alquiler, ya sea éste con opción de compra o sin ella, y posterior venta.

En caso que la vivienda promovida se destine al arrendamiento, tenemos dos opciones:

ARRENDAMIENTO CON OPCION DE COMPRA:

En este caso se repercute el IVA del 16% (A fecha de hoy se está estudiando la rebaja del tipo impositivo entre otras soluciones que pueden favorecer y dinamizar el mercado).

  • En caso que la vivienda se venda con posterioridad al alquiler, y ya sea esta transmisión al arrendatario (inquilino) o a un tercero, nos encontraremos ante una venta sujeta y no exenta de IVA (por lo tanto repercutiremos el IVA de la venta al 7% o al 4% en caso de viviendas de Protección Oficial). Como a la opción de compra le es de aplicación un tipo del 16% y la venta de la vivienda se formaliza al 7% o al 4%, el empresario (promotor) deberá rectificar las facturas emitidas al 16% correspondientes a la opción de compra de forma que sea de aplicación un tipo del 7% o del 4% devolviendo el exceso repercutido.
ARRENDAMIENTO SIN OPCION DE COMPRA:

En este caso nos encontramos en primer lugar con un autoconsumo por parte del promotor (debiendo autorepercutirse el IVA de la vivienda arrendada al tipo del 7%, ingresándolo y siendo la base imponible el coste de ejecución/construcción del inmueble). Ese IVA autorepercutido en tanto que el inmueble se destinará al alquiler de vivienda, no es deducible.

  • En caso de venta posterior de la vivienda habrá que diferenciar los siguientes supuestos:
  1. Venta al arrendatario (inquilino) con independencia del tiempo transcurrido: Estaremos ante una venta sujeta y no exenta del impuesto (por lo tanto aplicaremos el IVA del 7%).

  2. Venta a un tercero (no inquilino) dentro de los dos años siguientes a la promoción: Nos encontramos ante una venta sujeta y no exenta del impuesto (por lo tanto aplicaremos el IVA del 7%).

  3. Venta a un tercero (no inquilino) después de los dos años siguientes a la promoción: Nos encontraremos ante una venta sujeta y exenta de IVA, y en consecuencia sujeta a ITP.

En los supuestos 1 y 2 anteriores (ventas sujetas al IVA del 7%) si la venta se realiza dentro del período de regularización (nueve años) el empresario podrá regularizar el IVA no deducido en tanto que bien de inversión. Es decir, el empresario podrá deducir o pedir la devolución del IVA (en su día no deducido y que se autorepercutió) en proporción a los años de alquiler, de forma que cuantos más años se destine al alquiler (hasta llegar a nueve) menos podrá deducirse por esta vía y de forma proporcional.

Esas son las nuevas conclusiones que extraigo correspondientes al IVA en los casos de promociones con destino a alquiler, aunque sinceramente... sería incapaz de poner la mano en el fuego al respecto teniendo en cuenta que Hacienda pese a definir líneas de actuación, le cuesta mantenerlas.

Imagen | Galería de Greencolander

En Pymes y Autónomos | Soluciones al IVA del promotor ¿Alquiler con opción de compra o sin ella?

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