En mi penúltimo post os comentaba el proyecto TIP. Y apuntaba que, más allá de mis consideraciones particulares sobre el papel de lo público y lo privado, esta mezcla de ambos mundos solía generar problemas (a medio, a corto, y a largo). Y para empezar uno que esta de moda, la dificultad de acceder a financiación bancaria. ¿Por qué? Por el establecimiento de un marco de protección, que buscando evitar actividades especulativas con dinero público acaba impidiendo el acceso de dinero privado: chocan la necesidad de financiación privada y las garantías públicas. Misión imposible incluso para el amigo Tom.
Me consta que hay determinadas sociedades públicas de promoción regional que introducen en sus contratos de venta de parcelas y/o naves condiciones resolutorias. Dichas condiciones implican que en el caso de incumplimiento en la ejecución de las obras, o en el inicio o mantenimiento de la actividad en los plazos previstos la propiedad revierte al agente público. Fantástico. Tan solo cabe hacer una pregunta.
¿Qué entidad financiera en su sano juicio va admitir que delante de su hipoteca figure tamaño iceberg jurídico? Respuesta: ninguna seria. Y me remito a un caso bien conocido y cercano, el de GFB en Cantabria,donde la financiación se supedito al postergamiento de dicha clausula respecto de la hipoteca. Es evidente que La Caixa no iba a entrar con la claúsula por delante, pues de hacerlo su garantía hipotecaria sería humo. Denominarla hipotecaria hubiese sido una broma. Y sin embargo, y a pesar de ello, me he econtrado con que dicha entidad pública, SICAN, sigue exigiendo en otras actuaciones aceptar dichas condiciones resolutorias del todo caso inviables
Quizás aprendiendo de estos errores que aún se siguen produciendo la CEP propone como alternativa una pacto de retroventa, tal y como se propone en la página 89 y siguientes del estudio citado en el post anterior:
Una posibilidad de especial interés será articular un pacto de retroventa en caso de incumplimiento por el promotor, en el que éste haya de indemnizar a la Administración con un importe equivalente al valor de lo edificado más una cantidad penal, y la retroventa se produzca con entrega al promotor (inicial comprador) del precio del suelo más el de las edificaciones realizadas; de esta forma, el acreedor hipotecario tendría garantizadas esas cantidades pues le serían entregadas por la Administración en el momento de ejercitar el retracto.
La opción es bastante mejor que la de la condición resolutoria, sin duda, aunque cuenta con limitaciones ciertas. Si dicha opción de compra o pacto de retroventa tiene preferencia registral a la hipoteca, y aunque contemple a ésta ¿qué ocurre si el préstamo está en una situación de morosidad?, ¿cabe la ejecuión con dicha espada de Damocles registral sobre el inmueble si dicho pacto limita las cantidades a reintegrar al Banco independientemente de los intereses atrasados? No es sin duda una ayuda a la hora de buscar financiación. La conciliación de los intereses privados y públicos no es sencilla.
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