Redacción Pymes y Autónomos
EditorEl propietario de una vivienda arrendada se verá obligado a consultar de antemano cuándo acaba el contrato si sale adelante la reforma publicada. El preaviso se alargará a seis meses si se convalida el decreto, cuya entrada en vigor está prevista para el 15 de noviembre de 2026.
El Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre y publicado el 7 de octubre, prevé que, cuando venza el contrato o una de sus prórrogas, tras haber cumplido al menos cinco años, el contrato se prorrogue por cinco años más, a menos que alguna de las partes comunique a tiempo su intención de no querer proseguir. Cuando el arrendador sea una persona jurídica, tanto el mínimo inicial como las prórrogas serán de siete años. El arrendador deberá dar un preaviso de seis meses; el arrendatario, de dos. Se podrán prorrogar sucesivamente.
Este texto sustituiría los preavisos generales de cuatro meses para el arrendador y dos meses para el arrendatario, con prórrogas anuales hasta un máximo de tres años, establecidos en el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por ahora vigente. Ese régimen se aplica al arrendamiento de vivienda habitual y no al de un local comercial.
Cuándo habría que indemnizar al inquilino
Dar aviso en el plazo legal no bastará siempre para recuperar la vivienda sin coste. Según esta reforma, la indemnización será la mayor entre los siguientes conceptos: doce mensualidades o una mensualidad por cada año que el inquilino haya residido allí, con los correspondientes prorrateos por meses y días. Se calculará según el valor superior del rango individualizado del sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda, si puede obtenerse; de lo contrario, por la renta mensual vigente al emitir el aviso. Esta indemnización deberá pagarse, por regla general, a la entrega del piso.
También existen varias excepciones a la indemnización, entre ellas la necesidad de la vivienda para el propietario particular o los familiares previstos en el decreto. Tampoco procederá si, el día del aviso, el inquilino dispone de otra vivienda apta y ocupable en ese municipio como titular del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute.
También cuando se firme un nuevo contrato de vivienda habitual o se rechace una oferta fehaciente que cumpla las condiciones legales. Se contempla además que el inquilino no haya habitado el piso durante más de seis meses de los doce precedentes al aviso, salvo ausencia justificada o permanencia de las personas previstas en el artículo 7.1 de la ley.
Dichas causas deberán constar de forma expresa, detallada y por escrito en el preaviso que se notifique al arrendatario. Si se alega la causa de necesidad y el propietario o los familiares indicados no ocupan la vivienda en los tres meses posteriores a su entrega, salvo fuerza mayor, el inquilino tendrá derecho a la indemnización.
La reforma llega tras quedar rechazados por el Congreso los decretos anteriores el 2 de octubre, como informamos sobre la huelga por la vivienda. La nueva publicación del Real Decreto-ley no permite dar por superada su convalidación parlamentaria.
Qué ocurre con los contratos ya firmados
Para los propietarios particulares que ya tengan un piso arrendado, cabe preguntarse en qué momento notificaron a los inquilinos el fin del contrato. La disposición transitoria establece que los avisos de no renovación remitidos válidamente antes del 7 de octubre conservarán su eficacia y no generarán la nueva indemnización. Esto se mantendrá aunque el contrato se prorrogue de manera extraordinaria, tal y como describe el análisis jurídico de Garrigues.
Otra excepción al preaviso de seis meses está prevista para los casos en que, el 15 de noviembre de 2026, queden menos de seis meses para el vencimiento del contrato o de la prórroga en curso. En tales casos, el propietario podrá emitir un aviso de no renovación con solo cuatro meses de antelación. Es el plazo transitorio previsto por el decreto para esos vencimientos, siempre que entre en vigor.
No se aplicarán automáticamente las prórrogas de cinco o siete años descritas a los contratos que, al entrar en vigor la reforma, ya estén en el periodo de prórroga del anterior artículo 10.1. Esos contratos seguirán sujetos al régimen anterior hasta el término de dicho periodo y, a partir de ahí, se aplicarán las nuevas disposiciones, según lo establecido en la disposición transitoria.
También cabe señalar que, si el inquilino tuviera derecho a una prórroga de aceptación obligatoria para el propietario y no la solicitara, el propietario no estaría obligado a indemnizarlo por ese vencimiento. Por otro lado, si se solicitara dicha prórroga y resultara aplicable, el derecho a la indemnización quedaría aplazado hasta el final de esa prórroga, siempre que entonces procediera.
Por otra parte, el Real Decreto-ley 29/2026, que entró en vigor el 8 de octubre y está pendiente de convalidación, permite a los inquilinos de determinados contratos de vivienda habitual vigentes en esa fecha solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años, por anualidades. Deben estar al corriente del alquiler y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores. La norma incluye sus propias excepciones. Su prórroga extraordinaria no se sumará si corresponde la nueva prórroga del artículo 10.1.
Antes de intentar averiguar cuándo será necesario desocupar la vivienda, convendría comprobar el contrato y los avisos recibidos. La OCU explica las distintas situaciones: una reforma prevé periodos de prórroga de cinco o siete años a partir de noviembre, si se convalida; la otra ya permite solicitar una prórroga extraordinaria bajo sus requisitos. Un error podría llevar al propietario a dar por terminado un contrato de alquiler que todavía puede continuar.
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