Eso sí, podría beneficiar a profesionales de albañilería, fontanería, electricidad, pintura y rehabilitación que trabajan para propietarios e inversores inmobiliarios.
Cuando se supera el porcentaje permitido, el 21% se aplica a toda la ejecución de obra, no únicamente a los materiales.
Los autónomos y pequeñas empresas dedicados a las reformas de viviendas afrontan una poco grata sorpresa fiscal a partir del 1 de diciembre de 2026.
Según el Real Decreto-ley 29/2026, el cobro en efectivo dejaría de permitir la aplicación del IVA reducido del 10%, incluso cuando los trabajos cumplan los demás requisitos establecidos. La modificación también contemplaría ampliar el tipo reducido a las reformas de inmuebles destinados al alquiler habitual.
El medio de pago podría determinar el IVA de las reformas
Actualmente y tal y como recoge la Agencia Tributaria en su página web, determinadas obras de renovación y reparación de viviendas pueden tributar al 10%, siempre que cumplan los requisitos legales.
Por lo que la modificación anunciada introduciría una condición adicional: el cliente tendría que utilizar un medio de pago admitido para conservar el tipo reducido.
Entre las opciones previstas figurarían las transferencias bancarias, tarjetas de crédito o débito, cheques nominativos e ingresos en la cuenta del profesional.
De confirmarse la reforma normativa, recibir directamente dinero en metálico, como es habitual en el sector, podría obligar a aplicar el tipo general del 21%.
La diferencia puede ser muy importante. Por ejemplo, una reforma de 10.000 euros antes de impuestos tendría una factura de 11.000 euros al 10%, frente a 12.100 euros al 21%. El cliente pagaría 1.100 euros adicionales.
Las viviendas destinadas al alquiler habitual podrían beneficiarse del 10%
Otra novedad planteada afectaría a los propietarios que reforman inmuebles para destinarlos al arrendamiento residencial.
La regulación actual exige, entre otras condiciones, que las obras sean contratadas por una persona física que no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda para su uso particular, salvo determinados supuestos de comunidades de propietarios.
La modificación descrita permitiría extender el 10% a viviendas destinadas al alquiler habitual, incluso cuando el propietario fuese una empresa. La ampliación no equivaldría a aplicar el IVA reducido a cualquier inmueble alquilado. Sería necesario acreditar su destino residencial y cumplir las restantes condiciones.
Esta medida, eso sí, podría beneficiar a profesionales de albañilería, fontanería, electricidad, pintura y rehabilitación que trabajan para propietarios e inversores inmobiliarios.
Las reformas deberán seguir cumpliendo los requisitos de antigüedad y materiales
Ojo, el cambio no elimina las condiciones que ya limitaban la aplicación del 10%. La construcción o rehabilitación de la vivienda deberá haber finalizado al menos dos años antes del inicio de las obras.
Además, los materiales aportados por el profesional no podrán representar más del 40% de la base imponible.
En una reforma de 10.000 euros, si los materiales cuestan 3.000 euros, representarían el 30%. Si ascienden a 5.000 euros, supondrían el 50% y la operación no podría acogerse al tipo reducido por incumplir este requisito.
Cuando se supera el porcentaje permitido, el 21% se aplica a toda la ejecución de obra, no únicamente a los materiales.
Entonces, ¿qué sucede con las obras iniciadas antes de diciembre?
Los autónomos y pymes también deberán prestar atención a los trabajos que comiencen antes del cambio normativo y terminen posteriormente. La fecha de aceptación del presupuesto no determina por sí sola el IVA aplicable. Lo relevante es el momento del devengo del impuesto.
Como regla general, en las prestaciones de servicios el IVA se devenga cuando se realizan las operaciones. Los pagos anticipados generan el devengo por las cantidades efectivamente percibidas.
Por tanto, una reforma terminada antes del 1 de diciembre no cambia automáticamente de tratamiento porque su factura se emita después. En cambio, los trabajos cuyo IVA se devengue desde esa fecha deberán examinarse conforme a las nuevas condiciones.
Para evitar errores, es importante conservar los presupuestos, las facturas, los justificantes de pago y la documentación de los anticipos.
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, está publicado en el BOE, y la Agencia Tributaria recoge expresamente el nuevo requisito de pago bancario y la ampliación del 10% a las viviendas destinadas al alquiler habitual, con efectos previstos desde el 1 de diciembre de 2026. Al tratarse de un real decreto-ley y como es lógico, su continuidad está sujeta al procedimiento parlamentario de convalidación.
Imágenes | Milivoj Kuhar, Vitaly Gariev
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