Pagar el alquiler de un local comercial o una oficina es la opción más común para los emprendedores que empiezan un negocio.

En algún momento, incluso para negociar el precio del contrato de arrendamiento, es importante entender cómo funcionan las retenciones que como inquilino vas a tener aplicar del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

¿Qué son las retenciones del IRPF en el alquiler de un local comercial?

Las retenciones del IRPF, en general, son pagos anticipados que se hacen a Hacienda. En los negocios, se retiene IRPF en muchas circunstancias, cuando le pagas a un abogado por su trabajo como profesional, cuando te pagan dividendos de unas acciones o, como en este caso, cuando hay que pagar la mensualidad del alquiler de un local u oficina.

En este caso del arrendamiento, es la cantidad de dinero que se deduce, del importe del alquiler que se le tiene que pagar al propietario del local, para ingresarlo en Hacienda a su nombre.

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¿Quién está obligado a practicar retenciones en el alquiler de un local?

Claro, a lo mejor te suena raro, pero si éste es un impuesto que afecta al ingreso que recibe el propietario por un alquiler de su local, ¿Por qué lo pago yo?.

Fácil, porque el papel que tiene reservado al autónomo es de recaudador de impuestos de terceros que se relaciones contigo como empresario y se lo ingreses cada tres meses a través de los distintos modelos.

Por eso es que los inquilinos que sean empresarios o profesionales están obligados a practicar retenciones en los pagos de alquiler a sus propietarios.

Esto implica que, como arrendatario, debes calcular y retener un porcentaje del importe del alquiler y pagarlo a la Agencia Tributaria.

En cualquier caso, el incumplimiento de la obligación de practicar retenciones del IRPF en el alquiler del local puede acarrear consecuencias legales y fiscales, el propietario, por no pagar impuestos sobre el ingreso del alquiler y tú, como inquilino, al no cumplir con la obligación de pagar las retenciones que se deben practicar al alquiler.

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¿Cómo se realiza el cálculo y pago de las retenciones del IRPF?

El porcentaje de retención del IRPF que tienes aplicar establecido es el 19% sobre el importe del alquiler.

Por ejemplo, si el alquiler mensual es de 1.200 euros brutos, se le aplica el porcentaje de retención del 19%, dando lugar a una retención de 95 euros. Si a esto le sumas el IVA tienes el cálculo completo. Esto es:

• Importe bruto del alquiler: 500 euros
• IVA del 21%: +105
• Retención del 19% del IRPF: -95 euros
• Total: 510 euros

En este ejemplo, debes pagar al propietario 510 euros al mes e ingresar la retención del IRPF a Hacienda a través del modelo 115, es decir, cada tres meses presentas ese modelo con el importe correspondiente a ese periodo, 95 euros por 3 meses, 285 euros trimestrales.

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Modelo 115 y modelo 180

Como empresario que tienes en régimen de alquiler el local, como hemos visto, no solo tienes que pagar al propietario sino cumplir con las obligaciones de distintos modelos relacionados con las retenciones practicadas del IRPF: los modelos 115 y 180.

El modelo 115 es un formulario trimestral que sirve para liquidar el IRPF, va acompañado del pago. Al presentarse cada tres meses, se suman los alquileres de ese periodo y se ingresan a Hacienda, las retenciones del IRPF de esas tres mensualidades.

Este modelo 115, se presenta:

• Retenciones del primer trimestre,  entre el 1 y el 20 de abril.
• Retenciones del segundo trimestre: entre el 1 y el 20 de julio.
• Retenciones del tercer trimestre: entre el 1 y el 20 de octubre.
• Retenciones del cuarto trimestre: entre el 1 y el 20 de enero.

Por otro lado, el modelo 180 es una declaración informativa anual, que no supone desembolso de dinero, lo que hace es sumar e informar de las retenciones todo el año.

En las tiendas físicas, la ubicación es imprescindible para llevar a nuestro negocio al éxito. No es descabellado decir que el 80% del éxito de nuestra empresa depende del emplazamiento en el que la situemos.

No todas las empresas tienen que instalarse en el centro de las ciudades o en las principales calles comerciales de la ciudad. Bien es cierto que situar el negocio en lugares con mucha visibilidad es sinónimo de ventas, pero también de costes elevados. Por esto, hay que tener en cuenta numerosos factores y analizarlos en profundidad para evitar cometer errores.

En relación con lo anterior, la tasa de esfuerzo de nuestro negocio no debería superar nunca el 10%. Es decir, la relación entre los costes del local comercial y la previsión de ventas ha de ser inferior a este porcentaje.

También hay que tener en cuenta el nivel adquisitivo de los habitantes de esta región en función del negocio que queramos abrir. No será lo mismo abrir un bar cuyos precios y demanda serán prácticamente iguales con independencia del lugar elegido que una tienda de lujo que requiere de un lugar donde ese tipo de consumidor esté disponible.

No hay que olvidar, además, un aspecto importante que muchas veces pasamos por alto: el lugar debe tener un escaparate atractivo y bien comunicado. Si todos los caminos llevan a nuestro negocio, poca gente lo pasará por alto, y la probabilidad de que la gente entre en él será mayor. No vale de nada estar cerca de una calle transitada si el acceso está cerrado o es difícil de ver.

En definitiva, la elección de la localización de nuestro negocio es fundamental para evitar el fracaso prematuro. No es cuestión de elegir el local más bonito o el más céntrico; es necesario analizar el tipo de negocio que tenemos y qué local se adapta mejor a nuestras necesidades.

En Pymes y Autónomos | La localización geográfica es una cuestión de corto plazo

Imagen | decar66

El alquiler de un local comercial es uno de los gastos fijos más importantes con los que cuentan los pequeños negocios, ya que han de detraer importantes recursos cada mes para afrontar su pago. No obstante, antes de la llegada de la crisis, muchos optaron por su compra, al contado y en muchos casos con hipoteca, de tal manera que hoy les supone una pesada losa.

Adicionalmente, la mayoría de estas empresas han experimentado un retroceso que les ha llevado a que hoy en día cuenten con una capacidad excesiva, lo que les lleva a cerrar algunos de sus locales, de los que difícilmente se pueden desprender ante la bajada de precios que están atravesando los activos inmobiliarios.

Cuando esto sucede, el reloj corre en nuestra contra, ya que cuanto más tiempo tengamos estos locales inutilizados, más nos costará pagar la financiación que tomamos para su compra. Siendo lo más adecuando alquilarlo a un tercero para, al menos, ayudarnos a sufragar sus gastos.

Las cifras demuestran que se trata de una muy buena opción, ya el alquiler de locales comerciales son las más rentables dentro del sector inmobiliario, y así lo avala el portal inmobiliario Idealista.com, que además señala a la capital cordobesa a la que tiene la mayor rentabilidad de este tipo de operaciones para los inversores, que se debe a los bajos precios en comparación al precio medio que se suele pagar por metro cuadrado.

En Pymes y Autónomos | La legislación en el arrendamiento de locales de negocio Imagen | Gonmi

Hay una frase del mundo del comercio que me resulta muy acertada. Y es que los tres factores claves para el éxito de un comercio son ubicación, ubicación y ubicación. Obviamente es una exageración, pero sirve para recordarnos que un fallo la selección de local posiblemente se cargue o condicione gravemente la viabilidad de nuestro negocio. Por tanto, conviene dedicarle su tiempo, darle sus vueltas, a dicha tarea.

Quiero compartir con vosotros un artículo de Josan García en el que le da vueltas a una lista de chequeo. La usa en el contexto del sector de franquicias y para alquiler, pero es obvio que toca puntos que todos nos debemos plantear. Voy a reproducirlos a continuación, con una serie de matices mi cosecha.

¿Cuánto de tráfico de personas se necesita para alcanzar la cifra de ventas en la primera etapa?

Conviene ser capaz de responder a esta pregunta, lo cual te lleva necesariamente a tener que contabilizar el número de personas que pasan por delante de tus establecimientos potenciales. Quizás lo más básico y lo más efectivo es armarse de paciencia y de un contador manual de personas y tomar muestras variadas.

¿Qué tipo de tráfico? ¿Quién es el cliente objetivo?

Se supone que sabemos quien es nuestro target, nuestro objetivo. Ahora bien, no basta con identificarlo entre ese tráfico cuantificado a través de la observación o de informaciones estadísticas. Conviene afinar y saber si cuando ese cliente pasa por ahí esta dispuesto a iniciar un proceso de compra. Es más, si no hay competencia instalada, ¿no será que no existe ese público?

¿Los clientes vienen a ti o tu vas a por ellos? (En este caso la ubicación es menos importante)

Me temo que salvo que tengas una marca o producto muy fuerte deberemos aplicar la regla número 1. Si, esa que ya sabéis: ubicación, ubicación, ubicación.

¿Existe disponibilidad de licencias municipales en la zona para esa actividad?

Aquí hay tela que cortar, y me refiero a edificios fuera de ordenación, a problemas con la comunidad de propietarios por mucho que estemos dentro de la legalidad urbanística, etc. Requiere el asesoramiento cualificado si o si.

¿Cuántos metros cuadrados necesita el concepto?

Tan solo recordaros dos puntos al respecto: la conveniencia de un estudio de rentabilidad/productividad del metro cuadrado, asi como la conveniencia de estudiar/preparara la posibilidad de una ampliación futura en locales adyacentes,

Teniendo en cuenta todos los elementos anteriores, ¿cuál es la cantidad máxima de alquiler que se puede pagar?

Y digo yo, ¿no cabe preguntarse también cuánto es el mínimo que el arrendador o el vendedor están dispuestos a aceptar? Os recomiendo la lectura de este post de Remo. En dicho sentido, también debemos considerar que la negociación financiera ha de ir más allá de la cuantía. Hablamos de poner en juego conceptos como plazos, garantías, etc.

¿Cuál es el ratio optimo de alquiler / ventas que el concepto se puede permitir?

Es algo clave, y que cierra el circulo con respecto a la primera cuestión. Necesitamos clientes, ventas derivadas de los mismos y una relación lógica con los costes inmobiliarios. Conozco una marca de lencería de lujo, con una vasta red comercial, que tuvo que retirarse de una milla de oro ante su incapcidad de vender suficientes. Evidentemente no siempre se acierta, en cuyo caso o se renegocia o nos mudamos (conviene tener claro un plan de mudanza desde el principio).

Vía | Frankizia.com En Pymes y Autónomos | Negociaciones alrededor de los alquileres, Cosas que debes saber para alquilar un local comercial Imagen | Keneth Cruz

Si tenemos un local alquilado y nos decidimos echar el cierre y no conseguimos que nos paguen el importe del traspaso que pedimos, podemos plantearnos la opción del subarriendo o alquiler del negocio, antes que desmantelarlo por completo.

Muchas empresas, abocadas por la falta de ventas, financiación o factores diversos se ven en la necesidad de cerrar. Pero ¿por qué no intentamos alquilar este negocio? ¿Y si alquilamos el local?

De entrada, la ley nos faculta a subarrendar el local destinado al negocio, independientemente de lo que diga el contrato de alquiler en los siguientes términos: * No necesitamos autorización expresa del arrendador para ceder el contrato o subarrendar el local. * Si subarrendamos, el propietario tiene derecho a elevar la renta mensual en un 10% si el subarriendo es parcial y a un 20% si es total. * Si llevamos a cabo alguna operación de este tipo, tenemos que notificárselo al arrendador en el plazo de un mes.

No obstante, siempre es preferible comunicar previamente nuestras intenciones y renegociar las condiciones económicas de la nueva situación. Tengamos en cuenta, que esta situación que nos puede parecer adversa, nos puede reportar algún beneficio mensual si manejamos adecuadamente los importes del contrato de subarriendo y las condiciones con el propietario.

Por otra parte, hay muchos negocios que son suceptibles de alquilar en lote. Pensemos cualquier actividad comercial, hostelería, servicios de distintos tipos. No tiene sentido desmantelar un local habilitado para explotarlo si podemos conseguir alquilarlo a alguien. No digo que sea fácil y que no necesitemos una importante dosis de negociación, pero por intentarlo no perdemos nada.

Más Información | Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos Imagen | Me dais poca industries En Pymes y Autónomos | Cosas que debes saber para alquilar un local comercial

Cuando alquilamos un local comercial, una nave o cualquier inmueble estamos realizando un contrato de arrendamiento. Estos contratos vienen regulados por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos. Normalmente, el contrato se suele redactar por escrito entre las partes, aunque también sería válido un contrato verbal.

Los contratos de alquiler para uso distinto de vivienda, que son los que formalizamos cuando alquilamos un local comercial, tienen libertad de pactos y se rigen por las cláusulas pactadas en el contrato entre el arrendador y el arrendatario. Para aquellas causas que no se encuentren comtempladas en el contrato se recurre a la ley anterior, o al código civil en su defecto. No obstante, no se pueden formalizar pactos contrarios a la ley, dado que si esto ocurre prevalece la ley. ¿Cuales son las características principales que tiene un contrato de arrrendamiento?.

• El contrato de alquiler por escrito debe identificar a las partes, la ubicación y descripción del local, la duración, renta a pagar, importe de la fianza y todas aquellas clausulas que estipulen las partes. El formato de contrato es libre, pero existe un modelo normalizado de venta en estancos bastante útil. 

• La duración del contrato se rige por la voluntad de las partes. Si no se refleja nada en el contrato, su duración es de un año.

• El importe que se deposita como fianza también es negociable aunque la legislación contempla el depósito del equivalente a dos meses de alquiler.

• La renta o importe a pagar por el alquiler se pacta de forma libre, así como el domicilio y forma de pago. La ley contempla que se paga a mes anticipado, dentro de los primeros siete días del mes, sin poder exigirse más de un mes por adelantado. El arrendador está obligado a la entrega de un recibo por los pagos recibidos.

• La cesión y subarriendo del local comercial está contemplado por la ley. La obligación del arrendatario es comunicar al arrendador que se ha generado una cesión de contrato o subarriendo, teniendo derecho el arrendador a un incremento de la renta del 10% si se produce un subarriendo parcial del local, o a un 20% si se produce un subarriendo total del local o cesión del contrato de arrendamiento. Es muy usual que se impida la cesión o subarriendo en los contratos, pero se puede llevar a cabo, dado que es un pacto contrario a la ley, como decíamos antes.

• En el caso de compraventa del local por parte del propietario, el inquilino tiene derecho al tanteo y retracto. El tanteo significa opción preferente de compra en el caso de igualar las condiciones del comprador, y retracto significa impugnar una compraventa que no se le ha comunicado o se le ha comunicado con datos falsos al arrendatario, como por ejemplo elevando el importe. Estos derechos se pierden si el contrato tiene una duración superior a 5 años, o el comprador adquiere la totalidad del inmueble donde esté situado el local.

No obstante, quedan algunos puntos oscuros aún, como la responsabilidad de las obras de reparación y mejora, las causas de extinción del contrato y las vías que tenemos para realizar cualquier tipo de reclamación por incumplimiento de alguna de las partes. Pero, sin entrar en excesivas profundidades legales, podemos hacernos una idea de como tienen que ser los contratos de alquiler. 

Más Información | cienladrillos

En Pymes y Autónomos | Con estos alquileres quien pone un negocio

Seguro que a todos nos ha pasado alguna vez. Vamos andando por la calle y vemos locales comerciales vacíos, con el cartel de "se alquila". Y piensas "esta ubicación sería estupenda para poner un negocio de...". Pero si algún día se nos ocurre descolgar el teléfono y llamar, nos quedaremos asombrados por el precio que nos piden por el dichoso local.

El boom del mercado inmobiliario no afecta sólo a las viviendas, también a los locales comerciales. Que han subido de precio como la espuma a lo largo de los últimos años. Pero resulta que ese coste (el del local) es uno de los principales elementos de coste de cualquier negocio físico. Un coste fijo, además, que mes tras mes va a estar ahí independientemente de cómo vaya el negocio.

El caso es que si este coste es elevado, el punto de equilibrio del negocio (el volumen necesario para que los ingresos igualen a los costes y a partir del cual se generarán beneficios) se aleja. Tenemos que hacer un mayor esfuerzo para entrar en beneficios. Lo cual, cuando uno se pone a hacer números planteándose cualquier negocio, desincentiva al más pintado. ¿Cómo voy a lanzarme, con estos costes de partida?

Siempre me han dado cierta envidia esos negocios que, cuando vas por la calle, piensas... ¿cómo pueden sobrevivir? Pequeños bares en los que apenas hay nadie, pequeñas tiendecitas de artículos de escaso valor añadido, esas ferreterías de principios de siglo que sobreviven en las calles principales... y la respuesta es clara: no tienen un coste relevante derivado del local, o bien porque se trata de un local en propiedad que hace siglos que pagaron, o bien porque tienen un alquiler de renta antigua. Lo cual permite que, a poquita actividad que desarrollen, les dé para cubrir el coste. Su punto de equilibrio está mucho más cerca que el de cualquiera que se plantée poner ese mismo negocio en ese mismo sitio ahora.

Y es que, nos guste o no, el boom inmobiliario también pone trabas a la actividad económica...

Foto | rahego