El mercado inmobiliario ha dado un respiro inesperado a las comunidades autónomas. Según el análisis de Fedea, las regiones podrían cerrar 2025 con 15.500 millones de euros recaudados a través de los impuestos vinculados a la vivienda y a las operaciones inmobiliarias, especialmente el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y los Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Este aumento de ingresos se apoya en un fuerte repunte de compraventas, préstamos hipotecarios y transmisiones de segunda mano. Solo en el último año, algunas comunidades han registrado aumentos superiores al 20 % en recaudación ligada al ladrillo, mientras que territorios como Cataluña se encaminan hacia su mejor ejercicio recaudatorio desde la burbuja inmobiliaria.
Este boom no es gratis para las pymes
Las comunidades celebran el impulso recaudatorio, pero para muchas pymes y autónomos la situación tiene otra cara. La compra de un local, el traslado de un negocio, la adquisición de una nave o la transmisión de una empresa familiar se encarecen automáticamente cuando ITP o AJD suben o mantienen tipos elevados.
En algunos territorios, la combinación de actividad intensa y bases imponibles crecientes hace que la factura fiscal para las empresas sea sensiblemente mayor que hace un año.
Un supuesto que afecta, sobre todo, a pymes que quieren comprar un inmueble para dejar de pagar alquiler, negocios que buscan ampliar espacio o diversificar actividad; autónomos empleadores que necesitan formalizar un traspaso o permuta y empresas familiares que afrontan sucesiones o donaciones.
En este sentido, si bien el auge recaudatorio tiene un origen coyuntural, las comunidades pueden verse tentadas a consolidar parte de estos ingresos manteniendo tipos altos o reduciendo bonificaciones. Una decisión así podría penalizar la inversión productiva, retrasar operaciones y encarecer la expansión de muchos negocios.
Riesgos y efectos colaterales
Uno de los efectos menos visibles del actual contexto fiscal es que muchas operaciones inmobiliarias empresariales se vuelven más difíciles de planificar.
Un pequeño negocio que necesita trasladarse puede encontrarse con un coste fiscal inesperado, y una empresa familiar que necesita ordenar una sucesión puede aplazar la transmisión por la carga impositiva autonómica.
A ello se suma un segundo riesgo: la desigualdad territorial. En comunidades donde los impuestos al patrimonio o a las transmisiones son más altos, las pymes pueden plantearse mover sus inversiones a regiones con fiscalidad más amable. Sin embargo, estas decisiones generan costes logísticos, adaptación operativa y, en ocasiones, pérdida de clientela.
El impacto no se limita al coste fiscal. Un aumento sostenido del precio de los inmuebles hace que el alquiler o compra de espacios comerciales sea más caro, lo que reduce márgenes y dificulta la entrada de nuevos negocios.
Para anticiparse, algunos negocios están revisando el tipo impositivo de ITP–AJD en su comunidad, comparando alternativas territoriales, si la operación lo permite, estudiando bonificaciones autonómicas en transmisiones empresariales o relevo generacional y tratando de adelantarse a las operaciones antes de posibles ajustes al alza.
En cualquier caso, este boom inmobiliario está permitiendo a las comunidades ingresar como no lo hacían desde hace años, pero para las pymes la situación exige prudencia. Los expertos coinciden en que se trata de un contexto extraordinario.
Las decisiones vinculadas a inmuebles (traslado, compra, sucesión, inversión o expansión) son ahora más caras y sensibles a la fiscalidad territorial. En un escenario de márgenes estrechos y costes crecientes, dominar la fiscalidad autonómica se convierte en parte esencial de la estrategia empresarial.
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