El economista Gonzalo Bernardos ha señalado recientemente que, en el mercado actual, resulta mucho más rentable comprar una vivienda que alquilarla. En este sentido, las cuotas hipotecarias suelen ser inferiores al precio del alquiler en muchas ciudades españolas, lo que, sobre el papel, hace que la compra sea una opción financieramente más atractiva.

Sin embargo, una vez más, y pese a que los bancos se muestran más favorables a ofrecer un mayor crédito hipotecario, esta perspectiva olvida un aspecto crucial: el acceso a la primera vivienda sigue siendo un obstáculo difícil de salvar para una gran parte de la población activa del país: en especial, los jóvenes y los trabajadores con ingresos medios.

Acceder a la primera vivienda

La precariedad laboral, los salarios bajos y la inestabilidad en el empleo dificultan la acumulación de ahorros suficientes para hacer frente al pago inicial de una hipoteca. Así, el acceso a una vivienda en propiedad es un reto significativo en España para los menores de 30. Pese al aumento del SMI y la subida del salario medio y mediano, esto sigue siendo una realidad.

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Hay dos problemas para que siga subiendo el SMI en España, y el Gobierno no se pone de acuerdo en cómo enfrentarlos

Casi la mitad de los jóvenes menores de 30 ya vivía de alquiler en 2017; en 2024, ya son el 53 %. En 2008, solo eran 3 de cada 10.

Actualmente, las entidades financieras exigen ahorros que cubran entre el 20 % y el 30 % del valor del inmueble, además de los gastos asociados a la compra, como impuestos y notaría. Esto supone una barrera considerable para los jóvenes que intentan emanciparse o para aquellos que buscan estabilidad habitacional.

Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el salario medio bruto mensual en España es de 2.128,4 euros al mes (unos 1.924,92 euros netos). Unas cifras que generan controversia, según Adecco Group Institute, que las considera más altas de la realidad.

Sin embargo, en muchas zonas del país, especialmente en ciudades con mercados inmobiliarios tensionados, estos ingresos no son suficientes para acceder a una vivienda en propiedad sin apoyo financiero externo.

Un nuevo boom inmobiliario

Para Bernardos, estamos ante un "nuevo boom inmobiliario" que marcará el precio de las hipotecas y el alquiler de vivienda. La vivienda nueva podría encarecerse hasta un 15 %, mientras que la usada podría subir entorno al 10 %.

La tendencia alcista atiende a tres factores fundamentales: bancos que dan acceso a un mayor crédito hipotecario, estabilidad laboral tras la reforma laboral y un descenso en los tipos de interés. Con todo ello, y en un mercado con escasez de vivienda, los precios seguirán incrementándose.

El acceso a la vivienda en propiedad se ha convertido en un desafío significativo para los jóvenes en España. La precariedad laboral, los salarios bajos y la inestabilidad en el empleo dificultan la capacidad de ahorro necesaria para afrontar el pago inicial de una hipoteca.

El economista matizaba cómo “En algunos casos, sale más barato comprar y pagar una cuota hipotecaria que pagar el alquiler”, lo que podría hacer que muchos inquilinos con estabilidad y acceso a crédito se planteen el salto.

El problema es que las grandes ciudades concentran más del 65 % del empleo y el PIB, algo que todavía se acusa más en "zonas tensionadas", como Madrid, Barcelona, Bilbao o Valencia donde los precios de la vivienda son significativamente más altos que el promedio nacional. Estas áreas concentran gran parte de la oferta laboral del país, lo que obliga a muchos trabajadores a residir en ellas para acceder a mejores oportunidades de empleo.

Sin embargo, los altos precios de compra, combinados con la dificultad para ahorrar y la escasez de vivienda disponibles, complican enormemente el acceso a la propiedad: en ciudades como Madrid y Barcelona, donde se requieren entre 8 y 12 años de salario bruto para adquirir una vivienda media, frente a los 7,5 años que se necesitan a nivel nacional.

Este esfuerzo financiero aumenta la brecha de acceso entre los trabajadores de las zonas tensionadas y aquellos que se pueden permitir vivir en regiones menos costosas.

Trae consecuencias sociales, y laborales

La imposibilidad de acceder a una vivienda en propiedad tiene consecuencias que trascienden lo financiero. En primer lugar, afecta directamente a la emancipación juvenil. Según el Consejo de la Juventud de España, solo el 15% de los jóvenes de entre 16 y 29 años están emancipados, una cifra que sigue disminuyendo año tras año.

De igual modo, la movilidad laboral también se limita, ya que muchos trabajadores no pueden trasladarse a ciudades con mayor oferta de empleo debido al alto coste de la vivienda, mientras que otros se ven envueltos en una dinámica laboral que les condena a vivir de alquiler o compartir piso a largo plazo.

En los últimos meses, el Gobierno ha planteado incrementar la oferta de vivienda públique y asequible, con el objetivo de reducir la presión fiscal y ofrecer alternativas, así como regular el mercado hipotecario y subvencionar ayudas directas. No obstante, por ahora, no se percibe una solución rápida ni sencilla a uno de los dos grandes problemas del país.

En conclusion, si bien el mercado actual favorece financieramente la compra sobre el alquiler, las barreras económicas y laborales siguen siendo un obstáculo para muchos trabajadores. Así, el reto no solo está en reducir las cuotas hipotecarias o facilitar el acceso al crédito, sino en abordar de manera integral los factores que limitan el acceso a la vivienda en propiedad. Por ahora, todo indica que la brecha de acceso seguirá ampliándose...

Para Bernardos, quizá la compra es una opción; para la generación Z, no. ¿Joven, soltero y emancipado? Casi una quimera.

Foto 1: Epe

Si habeis seguido los dos posts anteriores, muchos de vosotros os estaréis preguntado que significan semejantes entradas en un blog de pymes, ya que aquí rara vez hablamos de macroeconomía. En primer lugar, la consideración que siempre debemos hacer es que cualquier movimiento macroeconómico afecta, y mucho a la empresa, independientemente del tamaño.

Por otro lado, la economía no es una ciencia determinista ni mucho menos, pero sí cíclica, y muchas veces entender ligeramente el mecanismo causa-efecto nos evitará errores en el futuro. ¿Y por qué esta reflexión? Porque quiero que penseís en los siguientes datos:

Inmobiliarias grandes que están pasando problemas hay unas pocas, pero entre los autónomos y las pymes los movimientos del sector han sido mortales para muchos. Si mirais a vuestro alrededor, observaréis que se han cerrado muchas inmobiliarias en menos que canta un gallo, negocios que se habían abierto hace menos de cinco años, así como el goteo incesante de muerte de microempresas en construcción está tomando tintes alarmantes.

Las empresas de reformas, la inmensa mayoría con ámbitos de actuación a nivel local o provincial a lo sumo, no cuentan con clientes a los que trabajar, motivado por la caida en las compraventas de viviendas, por lo que el cierre de puertas es la única solución que les queda. Con los datos del INE en la mano, la mortalidad de las microempresas del sector sólo ha hecho nada más que comenzar, y la inmensísima mayoría no llega a los cinco años de antiguedad.

¿Que podemos concluir? Que todos estos emprendedores se han equivocado al seleccinar el mercado al que se dirigían, no reflexionaron sobre las consecuencias de los crecimientos rápidos, y probablemente muchos de ellos se metieron en el sector equivocado en busca del dinero fresco.

Cuando se decide montar un negocio, con el afán sólo de ganar dinero, porque todo el mundo lo consigue en dicho sector, al final suele ocurrir que lo pierdes todo, con lo que siempre hay que tener una idea en mente: Si me voy a jugar mi dinero, al menos intentaré hacerlo donde medianamente sepa por donde me van a venir los palos, y qué menos que me guste mi profesión.

En Pymes y Autónomos | Cuando los ladrillos se convierten en burbujas (I) y (II) 

Imagen | Forges

¿Y cuando se cierra el chiringuito, se pincha la burbuja o se le acaba la leche a la vaca? Pues comienzan a concatenarse los siguientes factores y se monta el festival:

• El mercado no es que frene o desacelere, se para de golpe dado que el nivel de precio alcanzado ya no es asumible por casi nadie. La demanda cae en picado y por tanto o se bajan los precios o no se vende.

• Nuestros beneficios teórico-latentes se congelan, se desintegran o se evaporan, porque si consideramos que tengo propiedadades a valor X, pero no son realizables (vendibles, o lo que se llama en bolsa valores con nula liquidez) sólo me queda eso, el bien, que curiosamente está bajando de precio.

• Pero el problema grave viene aquí, porque todos los pagos, subida de precios artifical y unidades producidas no se ha realizado con fondos propios, es decir con dinero que tenía en el bolsillo, sino mediante préstamos bancarios en un elevado porcentaje, con lo cual tenemos limitada la bajada de nuestro bien hasta el coste asumido por la propia financiación intrínseca. Aquí la corrección del mercado tiene mucho que decir.

Y claro el banco quiere cobrar.... pero nosotros no podemos pagar porque el mercado se ha acabado. En este punto es cuando se dice que se pinchó la burbuja, y aquí es donde vienen los lamentos, los concursos de acreedores, los malos resultados empresariales y el desempleo. ¿Cuando se sale de este embrollo?

Pues normalmente, cuando se reajustan los precios y el mercado afectado vuelve a la normalidad, pero en España se da una curiosa coincidencia: El 19% del PIB de los últimos años se ha alimentado de este gigante con pies de barro llamado construcción, por lo que reajustar un 19% del PIB a corto plazo, vamos a necesitar a 100 ministros más de economía como Solbes actuando.... y actuar lo que se dice actuar a día de hoy el que tenemos no es que se deshaga en trabajo......

Y por si fuera poco, las entidades financieras se encuentran en stand-by, tanto en la concesión de préstamos como el gestión de impagos. Creo que hay entidades que no son conscientes del riesgo real o exposición que tienen en el sector, o mejor dicho no lo admiten, y ahora comienzan a salir las primeras entidades con deudas serias con inmobiliarias.

El rebote que esto les genere puede poner en aprieto a más de un banco o caja, y aunque todo el mundo afirma que nuestro sistema financiero es sólido, tampoco es irrompible... ¿Existirá también una burbuja financiera? Esperemos que no.

En Pymes y Autónomos | Cuando los ladrillos se convierten en burbujas

Imagen | NASA

Leía el otro día que no se pueden predecir las formaciones de burbujas económicas, ni situaciones de descontrol de mercados, pero cada cierto tiempo ocurren y cada vez con más afectados y peores consecuencias.

¿Os acordáis cuando las acciones de Terra, Jazztel y otras muchas más cotizaban a valores nunca vistos en el IBEX 35? ¿Os acordáis como absolutamente todos los directores de banco ofrecían acciones de tecnológicas a diestro y siniestro con la promesa y convicción que nunca bajarían? ¿Sabeis cual fue el origen de aquella burbuja? La avaricia del inversor, por querer ganar mucho más de lo que el propio mercado y sector podía dar.

Y esta avaricia de beneficios, después del estallido de las tecnológicas (que en realidad no afectó seriamente a casi nadie) se trasladó a la construcción. Pero aquí hablamos de otra cosa, porque la burbuja tecnológica tuvo su origen en un sector nuevo, impulsado por internet y se quiso acelerar el potencial de crecimiento de la red y dichas empresas.

Pero con el ladrillo, la cosa cambia, porque ni es un sector nuevo, ni se le puede cambiar el destino para el que está concebido. Las casas sirven para vivir, no para especular / ahorrar o invertir. Y formar una burbuja es muy fácil. Los ingredientes son los siguientes:

Convence al personal que el estado del bienestar es tener una segunda vivienda en Torremolinos, Benidorm o una casita de campo y abrimos nuevos mercados y productos. O incluso que "alquilar es muy rentable", ya que la hipoteca te la pagan los inquilos. Es decir acostumbra al personal de a pie a ir al notario. Nuestros abuelos iban una vez o dos a lo sumo en su vida. A día de hoy hay gente que ha firmado más escrituras que el propio notario. 

Introducimos en el ciclo de oferentes-demandantes a cuanta más gente mejor, porque casi todo el mundo tiene una casa que es suceptible de vender (y léase solares, locales, naves industriales....) una cantidad que aumente, aritméticamente con una pendiente acusada. Curiosamente tiene unas similitudes peligrosas con los famosos timos piramidales, porque todo el mundo pregona que es un negocio seguro y que nunca puede caer ni la demanda ni el precio.

Aumenta la población de manera extraordinaria (mas demanda, se aumenta la oferta y sigue subiendo el precio). Y si no disponen de dinero, no hay problema, porque la avarícia del banco también cuenta y si alguien tiene que poner la pasta, ahí están ellos.

Y los bancos piensan: No hay problema, nosotros pagamos los solares, pagamos la construcción y pagamos las viviendas. En cada uno de estos puntos nos vamos a llevar un buen pellizco no os preocupeis, porque la vivienda nunca baja, y los préstamos hipotecarios son nuestra garantía, con jugosas comisiones y el beneficio de los intereses.

Y cuando un banquero dice "esto nunca baja, como con las acciones de Terra" aquí sabes que hay gato encerrado, echaros a temblar y tened la certeza que antes o después el chiringuito se puede venir abajo ¿cuando?

Pues en el siguiente post lo veremos

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