El objetivo del presente post es hacer un resumen comprensible del tratamiento del IVA en caso que el promotor destine los inmuebles construidos (viviendas) al alquiler, ya sea éste con opción de compra o sin ella, y posterior venta.

En caso que la vivienda promovida se destine al arrendamiento, tenemos dos opciones:

ARRENDAMIENTO CON OPCION DE COMPRA:

En este caso se repercute el IVA del 16% (A fecha de hoy se está estudiando la rebaja del tipo impositivo entre otras soluciones que pueden favorecer y dinamizar el mercado).

• En caso que la vivienda se venda con posterioridad al alquiler, y ya sea esta transmisión al arrendatario (inquilino) o a un tercero, nos encontraremos ante una venta sujeta y no exenta de IVA (por lo tanto repercutiremos el IVA de la venta al 7% o al 4% en caso de viviendas de Protección Oficial). Como a la opción de compra le es de aplicación un tipo del 16% y la venta de la vivienda se formaliza al 7% o al 4%, el empresario (promotor) deberá rectificar las facturas emitidas al 16% correspondientes a la opción de compra de forma que sea de aplicación un tipo del 7% o del 4% devolviendo el exceso repercutido.

ARRENDAMIENTO SIN OPCION DE COMPRA:

En este caso nos encontramos en primer lugar con un autoconsumo por parte del promotor (debiendo autorepercutirse el IVA de la vivienda arrendada al tipo del 7%, ingresándolo y siendo la base imponible el coste de ejecución/construcción del inmueble). Ese IVA autorepercutido en tanto que el inmueble se destinará al alquiler de vivienda, no es deducible.

• En caso de venta posterior de la vivienda habrá que diferenciar los siguientes supuestos:

1. Venta al arrendatario (inquilino) con independencia del tiempo transcurrido: Estaremos ante una venta sujeta y no exenta del impuesto (por lo tanto aplicaremos el IVA del 7%).

2. Venta a un tercero (no inquilino) dentro de los dos años siguientes a la promoción: Nos encontramos ante una venta sujeta y no exenta del impuesto (por lo tanto aplicaremos el IVA del 7%).

3. Venta a un tercero (no inquilino) después de los dos años siguientes a la promoción: Nos encontraremos ante una venta sujeta y exenta de IVA, y en consecuencia sujeta a ITP.

En los supuestos 1 y 2 anteriores (ventas sujetas al IVA del 7%) si la venta se realiza dentro del período de regularización (nueve años) el empresario podrá regularizar el IVA no deducido en tanto que bien de inversión. Es decir, el empresario podrá deducir o pedir la devolución del IVA (en su día no deducido y que se autorepercutió) en proporción a los años de alquiler, de forma que cuantos más años se destine al alquiler (hasta llegar a nueve) menos podrá deducirse por esta vía y de forma proporcional.

Esas son las nuevas conclusiones que extraigo correspondientes al IVA en los casos de promociones con destino a alquiler, aunque sinceramente... sería incapaz de poner la mano en el fuego al respecto teniendo en cuenta que Hacienda pese a definir líneas de actuación, le cuesta mantenerlas.

Imagen | Galería de Greencolander

En Pymes y Autónomos | Soluciones al IVA del promotor ¿Alquiler con opción de compra o sin ella?

De la primera parte de este post hemos podido deducir que Hacienda se amolda a la realidad social (cuando a los políticos que la gestionan les interesa, por supuesto). Donde no había derecho a nada en el pasado, se hace la luz, ilumina a la Dirección General de Tributos y se ve con claridad que en los supuestos de penalización, con perdida de las cantidades entregadas en caso de compra no consumada, el IVA anticipado ha de ser devuelto.

Pero Hacienda no es la única que se actualiza. Los propios promotores adoptan soluciones imaginativas para quitarse de encima el stock de viviendas con el que cuentan. Y si no se pueden vender, pues se alquilan. Y si se el mercado es reacio al alquiler, se le ofrece un alquiler con opción a compra, descontando del precio final las cantidades entregadas como renta. Dos por el precio de uno. Lo están haciendo grandes grupos inmobiliarios y me consta que se lo están planteando también pequeñas promotoras. Y es por ello, que conviene considerar algunos aspectos de esta práctica, muy novedosa para las pymes, y que puede suponer importantes contingencias fiscales a gestionar. me parece muy ilustrativo un artículo del diario Negocio en este sentido:

• Las cantidades entregadas en concepto de alquiler tributan al 16%, al tratarse de un alquiler con opción a compra (como un leasing). Ojo con ésto, que de no aplicarlo correctamente podremos tener problemas a la hora de las liquidaciones de IVA.

• Si se ejecuta la opción de compra, se deberá producir una reliquidación, ya que el tipo a aplicar será del 7%. El comprador tiene derecho a que le retrotraigan ese 9% de las cantidades adelantadas. De la lectura del artículo entiendo que debe exigírselo al promotor, que como en el caso de las indemnizaciones que de comentamos en el post anterior, deberá abonárselo, haciéndose cargo el del coste financiero hasta que consiga su recuperación de manos de Hacienda.

• ¿Y si no se ejecuta la opción de compra? No parece estar claro el criterio en este punto. En mi opinión, en ningún caso se trataría de un alquiler ordinario, pues en todo momento ha habido una opción de compra, se ejecute o no, y eso da lugar a un hecho imponible diferenciado del mero alquiler. entiendo que el particular perdería el 100% del IVA ingresado. Eso si, siempre cabe alguna interpretación de tintes electoralistas.

En todo caso, conviene que dentro de nuestra planificación financiera seamos conscientes de estas eventualidades, para ser capaces de afrontarlas. Como recaudadores del IVA, este tipo de reliquidaciones, bien a la hora de las indemnizaciones, bien a la hora de la ejecución de las compraventas de un alquiler con opción a ellas, supone una necesidad de recursos financieros que debemos tener provisionada.

Vía | Negocio (página 12)

Foto | rebellin