El mercado inmobiliario ha dado un respiro inesperado a las comunidades autónomas. Según el análisis de Fedea, las regiones podrían cerrar 2025 con 15.500 millones de euros recaudados a través de los impuestos vinculados a la vivienda y a las operaciones inmobiliarias, especialmente el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y los Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Este aumento de ingresos se apoya en un fuerte repunte de compraventas, préstamos hipotecarios y transmisiones de segunda mano. Solo en el último año, algunas comunidades han registrado aumentos superiores al 20 % en recaudación ligada al ladrillo, mientras que territorios como Cataluña se encaminan hacia su mejor ejercicio recaudatorio desde la burbuja inmobiliaria.

Este boom no es gratis para las pymes

Las comunidades celebran el impulso recaudatorio, pero para muchas pymes y autónomos la situación tiene otra cara. La compra de un local, el traslado de un negocio, la adquisición de una nave o la transmisión de una empresa familiar se encarecen automáticamente cuando ITP o AJD suben o mantienen tipos elevados.

En Pymes y Autonomos

Más autónomos, menos ingresos. Este es el nuevo perfil del trabajador por cuenta propia tras la subida del SMI, y no es una buena noticia

En algunos territorios, la combinación de actividad intensa y bases imponibles crecientes hace que la factura fiscal para las empresas sea sensiblemente mayor que hace un año.

Un supuesto que afecta, sobre todo, a pymes que quieren comprar un inmueble para dejar de pagar alquiler, negocios que buscan ampliar espacio o diversificar actividad; autónomos empleadores que necesitan formalizar un traspaso o permuta y empresas familiares que afrontan sucesiones o donaciones.

En este sentido, si bien el auge recaudatorio tiene un origen coyuntural, las comunidades pueden verse tentadas a consolidar parte de estos ingresos manteniendo tipos altos o reduciendo bonificaciones. Una decisión así podría penalizar la inversión productiva, retrasar operaciones y encarecer la expansión de muchos negocios.

Riesgos y efectos colaterales

Uno de los efectos menos visibles del actual contexto fiscal es que muchas operaciones inmobiliarias empresariales se vuelven más difíciles de planificar.

Un pequeño negocio que necesita trasladarse puede encontrarse con un coste fiscal inesperado, y una empresa familiar que necesita ordenar una sucesión puede aplazar la transmisión por la carga impositiva autonómica.

A ello se suma un segundo riesgo: la desigualdad territorial. En comunidades donde los impuestos al patrimonio o a las transmisiones son más altos, las pymes pueden plantearse mover sus inversiones a regiones con fiscalidad más amable. Sin embargo, estas decisiones generan costes logísticos, adaptación operativa y, en ocasiones, pérdida de clientela.

El impacto no se limita al coste fiscal. Un aumento sostenido del precio de los inmuebles hace que el alquiler o compra de espacios comerciales sea más caro, lo que reduce márgenes y dificulta la entrada de nuevos negocios.

Para anticiparse, algunos negocios están revisando el tipo impositivo de ITP–AJD en su comunidad, comparando alternativas territoriales, si la operación lo permite, estudiando bonificaciones autonómicas en transmisiones empresariales o relevo generacional y tratando de adelantarse a las operaciones antes de posibles ajustes al alza.

En cualquier caso, este boom inmobiliario está permitiendo a las comunidades ingresar como no lo hacían desde hace años, pero para las pymes la situación exige prudencia. Los expertos coinciden en que se trata de un contexto extraordinario.

Las decisiones vinculadas a inmuebles (traslado, compra, sucesión, inversión o expansión) son ahora más caras y sensibles a la fiscalidad territorial. En un escenario de márgenes estrechos y costes crecientes, dominar la fiscalidad autonómica se convierte en parte esencial de la estrategia empresarial.

Las promociones inmobiliarias alcanzan de plano un sector que parecía vacunado relativamente a las oscilaciones de precios. Me refiero al suelo industrial y a las naves comerciales. El caso que vamos a comentar es el que ha puesto en marcha Inbisa, promotora que regala una furgoneta Fiat Scudo o Fiat Ducado por la compra de una nave industrial.

Las naves que se venden están ubicadas en el Parque empresarial de San Fernando o en Cienpozuelos. En ambos casos, se tienen naves industriales disponibles desde 150 metros cuadrados a 55 metros. A priori puede parecer una buena opción pero como siempre, puede que no lo sea tanto.

La furgoneta que se regala tiene un coste de unos 15.000 euros y el precio de las naves, por las zonas en las que se situan oscilan entre los 1.500 euros y los 3.000 euros metro cuadrado. Mirando un poco las promociones anunciadas en otras webs inmobiliarias, el regalo alcanza como mucho el 5% del precio de la nave, con lo cual, no es tanto regalo como parece.

En el sector inmobiliario, los precios tienen que bajar en todos los sectores, tanto residencial como industrial y quizá sea prematuro para una empresa recién creada hacerse cargo de la compra de unas instalaciones muy costosas, soportando unos gastos financieros de elevada cuantía.

Bajo mi punto de vista, comprar sólo por el reclamo de la furgoneta puede ser un error grave, porque como siempre, nadie da duros a cuatro pesetas y menos aún dentro del mercado de naves industriales. Cada día que pasa existen más naves disponibles, vacías, en alquiler o con precios a la baja.

Más Información | Inbisa En Pymes y Autónomos | Hay que seguir renegociando el precio de los alquileres

Hace sólo unos días que anunciaba la modificación de los tipos impositivos de IVA en los alquileres con opción de compra. En el post anterior sostuve que dicha modificación de tipos impositivos se tenía que realizar con efectos retroactivos desde el mes de enero. Este extremo no es cierto y no se pueden modificar todas las facturas emitidas desde enero. Reproduzco textualmente la disposición final duodécima de entrada en vigor de las disposiciones finales 3º y 4º que modifican los tipos impositivos.

En primer lugar, la ley entró en vigor el día 28 de octubre, al día siguiente de su publicación en el BOE, pero como vemos, las modificaciones de tipo de IVA en las facturas de alquiler con opción de compra se modificarán en el momento que dichas rentas sean exigibles.

La exigibilidad de una renta de alquiler nace en el momento que se fija el devengo de la renta en el propio contrato de arrendamiento. Esta exigibilidad nace en función de los plazos de pago que se estipulen. Y tal y como manifesté en el post anterior, no se pueden rectificar las facturas que hayan sido emitidas y pagadas que tengan una fecha anterior a la entrada en vigor de la ley.

Ahora bien, las diferencias las tenemos en los siguientes supuestos: * Contratos de alquiler que tengan estipulados plazos de exigibilidad de la corriente de renta en periodos trimestrales, semestrales o anuales. * Facturas de alquiler emitidas que se encuentren impagadas en el momento de entrada en vigor de la aplicación de la ley.. En el primer caso, nos podemos encontrar con situaciones que se emita una factura el 01/10/2009 correspondiente al cuarto trimestre pero que se disponga de plazo de pago durante todo el trimestre.

En este supuesto, el nacimiento de la exigibilidad sería el 01/10 pero no se completa por el flujo de renta hasta el final del periodo. Este punto genera discrepancias con los propios inspectores de Hacienda y ya me han manifestado las dos posturas, tanto a favor de rectificar la factura, como el criterio de mantener la factura al 16% al haberse emitido con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley.

Por otra parte, el segundo supuesto ambiguo de rectificación de bases imponibles lo tenemos por el efecto que se haya generado al mediar una reclamación judicial. En este supuesto, si se realiza una reclamación judicial de impago se permite modificar la base imponible a la baja, con lo cual en este momento no hay problema.

Pero si se genera desestimiento por parte del acreedor en la reclamación, hay uqe volver a rectificar la base imponible al alza. No queda claro si la reclamación es anterior a la entrada en vigor de la Ley y la elevación se produce a posterior cual es el tipo impositivo aplicable a estas modificaciones en la base imponible.

Como podemos apreciar, toda la amalgama de combinaciones de modificaciones en bases imponibles y tipos genera divergencias importantes a la hora de aplicar unos tipos u otros, pero al menos lo que queda claro es que las facturas devengadas antes de la entrada en vigor de la ley que se hayan cobrado no van a sufrir alteración de ningún tipo.

Más Información | Ley 11/2009 de SOCIMI - BOE (PDF) En Pymes y Autónomos | Modificación del tipo de IVA de los contratos de alquiler con opción a compra Imagen | Stefan Baudy

Se acaba de publicar la nueva Ley de las sociedades cotizadas de inversión mobiliaria y se han realizado una serie de modificaciones normativas importantes en materia de tipos impositivos de IVA en el tratamiento de operaciones de contratos de alquiler con opción de compra, además de otras modificaciones.

Wordlexis ya nos ilutró magistralmente sobre el tratamiento fiscal de estas operaciones junto con las soluciones del IVA del promotor para estos contratos de arrendamiento. La modificación que se barajaba en un principio ya se ha llevado a cabo. Veamos los detalles.

Se incluye la siguiente prestación de servicios al 7%: Los arrendamientos con opción de compra de edificios o parte de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se arrienden conjuntamente.

Se incluyen las siguientes prestaciones de servicios al tipo del 4%: * Los servicios de reparación de los vehículos, las sillas de ruedas y los servicios de adaptación de los autotaxis y autoturismos para personas con minusvalías y de los vehículos a motor, independientemente de quien sea el conductor de los mismos. * Los arrendamientos con opción de compra de edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas calificadas administrativamente como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se arrienden conjuntamente.

Esta modificaciones resultarán de aplicación a las rentas correspondientes a contratos de arrendamiento con opción de compra de viviendas que resulten exigibles desde el 1 de enero de 2009, siempre que no se haya ejercitado dicha opción de compra.

Todas las empresas afectadas por esta situación como los contratos que no hayan ejercitado la opción deben rectificar las cuotas de IVA de las facturas emitidas en el 2009 mediante la oportuna factura rectificativa y regularizar las cuotas en las oportunas declaraciones de IVA trimestrales o mensuales. Leer esta entrada aclaratoria sobre el momento de la modificación de tipos de IVA en las facturas de alquiler con opción a compra.

En línea con otras modificaciones, se introduce la posibilidad de modificar proporcionalmente la base imponible en contratos que se hayan negociado con precio aplazado, una vez haya transcurrido un año del impago del vencimiento. Esta modificación se refleja en el Art80.1 de la LIVA.

Y por último se acaba con el fraude de la transmisión de derechos de IVA en las emisiones de CO2 al dejar fuera del impuesto las prestaciones de servicios que tengan por objeto derechos de emisión, reducciones certificadas de emisiones y unidades de reducción de emisiones de gases de efecto invernadero a que se refieren la Ley 1/2005, de 9 de marzo, por la que se regula el régimen del comercio de derechos de emisión de gases de efecto invernadero y el Real Decreto 1031/2007, de 20 de julio, por el que se desarrolla el marco de participación en los mecanismos de flexibilidad del Protocolo de Kioto.

Vía | Ley 11/2009 de las SOCIMIs En Pymes y Autónomos | IVA Imagen | Leodecerca

 El concurso de acreedores que ha solicitado Martinsa-Fadesa, acaba de destapar la caja de Pandora de la realidad económica de muchas empresas inmobiliarias y constructoras. Y no sabemos como puede finalizar esto, ni cuantos más caerán con las botas puestas, porque claro, predecir el futuro es cuestión de astrólogos, o de Solbes, ambos con la misma fiabilidad.

Aquí podemos extraer varias conclusiones bastante interesantes. La empresa no está descapitalizada, ni mucho menos, pero su tesorería tiende a 0. Y tiene activos o existencias por valor mucho superior al importe de la deuda, pero claro, ¿que son esos activos sin un mercado que los compre?

Con este problema, creo que podemos darnos cuenta de uno de los principales “errores” que ha cometido todo el sector inmobiliario. Hasta ahora, nunca se había analizado el mercado, es decir, la máxima irrefutable que guiaba al sector decía: “todo lo que se promueve se vende, independientemente del uso, sitio, precio o calidad.”

¿Alguna inmobiliaria o promotora se ha molestado siquiera en evaluar un escenario donde no se venda el 100% de lo que producen? Me parece a mí que no…. Por otro lado, lo que le ha sucedido a Martinsa, ya le ha sucedido a otras empresas del sector, pero claro, con tamaños insignificantes al lado de semejante mastodonte.

¿Soluciones? Pocas tiene el asunto, porque cuando no hay mercado para los activos de dichas empresas, su valor es indiferente, dado que no se realiza caja, independientemente del tamaño que tenga la empresa. Que una empresa tenga viviendas y solares por valor de 10.000 millones de €, es una garantía, pero tiene sólo eso que vale lo mismo que 10.000 millones de euros en rabillos de boina o puntas de trompos, porque ni nadie quiere suelo, ni nadie quiere rabillos de boina o puntas de trompos.

Y la única solución que he oido, y me ha puesto los pelos de punta ha sido la que he escuchado en las noticias de Antena 3 por boca de la Vice:”El gobierno se está planteando ayudar a esta empresa”. Porque si el gobierno de todos los españoles ayuda a esta empresa, este mismo gobierno se verá en la obligación de ayudar a todas las pymes de este país con dificultades, y estas no salen en los periódicos pero también tiene problemas.

Vía | El País

Imagen | Fernando Martín; Presidente Martinsa - Fadesa

Mañana abre sus puertas la décima edición del SIMA, Salón Inmobiliario de Madrid. De entrada, según las cifras aportadas por los organizadores, acuden un 30% menos de empresas. Respecto a los resultados y transacciones que origine dicho evento, nos esperaremos a que finalice.

Como principal dato, destacar que esta edición presenta un 40% menos de oferta de inmuebles en venta, por lo que el número de operaciones a cerrar este año será muchísimo menor. Corren épocas complicadas para la venta de inmuebles, tanto en obra nueva como en el mercado de segunda mano.

Las justificaciones para la caida de precios de los propios inmuebles son variopintas. Leía ayer en "La Voz de Galicia", en su edición impresa, que la correción de precios del sector tiene como límite el importe de compra del vendedor, refiriendose al mercado de segunda mano.

Respecto a la caida generalizada de compras por parte de los menores de 30 años, baraja la opción del alquiler dados los incentivos propuestos por el Gobierno.

Pues me da a mí la impresión, que ni hay tantas ayudas al alquiler concedidas por el momento, ni el límite de venta en segunda mano lo pone el precio de adquisición, sino la urgencia o dificultades por cubrir la hipoteca de una gran parte de "especuladores del ladrillo" atrapados en la vorágine inmobiliaria.

Via: El Pais.

Después de mi primera compra de acciones en bolsa (las famosas Telefónica Móviles) me di cuenta que la economía no se rige por razones objetivas, ¿Cómo podía ser que una empresa que daba enormes beneficios cayera en bolsa desde su primer día de cotización y no se recuperara hasta la definitiva compra de sus participaciones por parte de su matriz Telefónica? Ah, claro el fin de la burbuja de Internet, y poco importaba que la empresa incrementara cada año su facturación así como su cartera de clientes.

En la actualidad está sucediendo algo parecido, la construcción se ha erigido como principal actividad económica de nuestro país, y desde hace unos meses se ha visto perjudicada por los medios de comunicación que no hacían más que anticipar la bajada de ventas del sector, y por lo tanto un descenso de sus precios.

En esta situación de crisis psicológica y unos precios tan elevados, muchos particulares han decidido lógicamente posponer su decisión de compra. Obviamente a menor demanda, deben reducirse los precios para poder vender. Pero estos medios de comunicación que irresponsablemente han ayudado a crear esta crisis de falta de confianza, han olvidado la privilegiada situación que ocupa la actividad de construcción dentro de la economía española, de ella dependen miles de empleos y familias, y si bien la bajada de precios se podía haber hecho de forma escalonada, (pues pocos españoles podían hacer frente con sus salarios al exorbitante precio de los pisos) suponiendo un aterrizaje de las ventas paulatino, se ha anticipado, pues como dice el título de este post, el dinero tiene miedo, y los bancos han cerrado el grifo, no hay promotor al que no se le haya negado un crédito para poder continuar con su actividad, a pesar que sus relaciones con la entidad bancaria hayan sido siempre perfectas, exentas de incumplimientos por su parte. Como consecuencia, se está dando una sangría de recortes de puestos de trabajo y suspensiones de pago por parte de las promotoras, con el grave perjuicio para la economía nacional que ello conlleva.

Así pues, ya hemos olvidado los grandes beneficios que generaban hasta hace poco las grandes constructoras y promotoras inmobiliarias, y el dinero huye de ellas, ¿pero hacia donde?

El Gobierno confía, incrédulamente, que el sector de la industria, pueda absorber el empleo perdido por la construcción. Parece ser que ya han olvidado los cierres de las grandes plantas de Delphi, Samsung, Levi’s, Durex, las amenazas de Nissan y Renault de cerrar sus plantas de producción… y de la implantación de las propias empresas españolas en Marruecos o países del este de Europa.

Por lo tanto, el panorama económico para los próximos meses no es nada halagüeño, y probablemente hasta después de las elecciones no veamos un aumento de las ventas de la vivienda y de los vehículos. Mientas tanto, los medios de comunicación no hacen más que hurgar en la herida, y continuar haciendo su apología de la crisis económica, (uy, lo que ha subido la leche) también auspiciada por diferentes partidos políticos, sin ser conscientes que hay muchas personas que actúan en consecuencia ante sus manipuladas informaciones con los efectos que puede tener.

Porque al final en economía la psicología también influye.

Foto: Chrisjewis

Todos lo hemos observado en nuestras ciudades. Las inmobiliarias proliferaron con la misma facilidad que los bancos concedían hipotecas. Pero actualmente, el sector se está poniendo no apto para cardíacos, y más aún después de estudiar la evolución de cierres del ejercicio anterior. Han echado el cierre el 40% de las oficinas abiertas. ¿Que ocurre con todas las que quedan? ¿Hay negocio para todos? ¿Os encontrais al frente de alguna?.

Evidentemente, si cuando nos hemos decidido a montar nuestra inmobiliaria, no hemos realizado un plan de negocio, probablemente ahora nos encontremos con una desagradable sorpresa. No obstante, por mucho plan de negocio, y marketing que realicemos, si a nuestra oficina no entra ni el cartero, la verdad es que tenemos un futuro bastante negro.

Cuando las cosas pintan con ese cariz, las opciones son pocas; o cierro o diversifico. ¿podríamos diversificar en una inmobiliaria? Pues sería una buena opción antes de proceder a su cierre, pero la cuestión es ¿Cómo se diversifica en este tipo de negocio?.

Se me ocurren varias formas, partiendo de la premisa, que somos unos comisionistas natos, y que contamos con una infraestructura preparada para la mediación:

• Compra-venta de bienes muebles. Dígase por ejemplo vehículos usados, maquinaria industrial o cualquier otro tipo de artículo.

• Compra-venta de empresas. Es un punto que requiere un grado de especialización bastante elevado, pero al menos, si no somos consultores, podemos poner en contacto a compradores y vendedores y cobrar por ello.

• Cobranding. Comparte tus instalaciones con abogados o asesores, de tal forma que puedas repercutir los gastos fijos e infraestructura que tienes en tus instalaciones.

• Corredor de seguros. Es una opción, pero hay que tener en cuenta la nueva Ley del Seguro.

Mi opinión es evitar el cierre a toda costa, porque ya que uno ha cogido el barco empresarial, no debe dejarlo hasta que se hunda, y mi consejo a aquellos que estéis viendo como vuestro negocio se os va de las manos por la caida en las ventas, os recomiendo que busquéis las alternativas que podáis realizar con la infraestructura que ya contais.

Via: El Pais.

Imagen: David Fisher.