inmobiliaria

El video de Aleix Saló que encabeza este artículo ha sido un gran éxito en las redes sociales por abordar la crisis española desde un punto de vista directo, utilizando un lenguaje cercano y huyendo de lo políticamente correcto. Con él ha promocionado su cómic utilizando una fórmula cada vez más usual: la viralidad.

En ocasiones se nos dice que la crisis que tantos problemas ha causado en nuestro país tenía un origen externo pero pocos quieren admitir la naturaleza de nuestra crisis interna, causada por un sistema inflado e inestable construido sobre el ladrillo. Parece que la resaca le ha borrado la memoria a algunos ¿verdad?.

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Del 16 al 21 de mayo se celebra en la FIRA de Barcelona la 17ª edición de Construmat, el Salón Internacional de la Construcción. En una situación económica como la actual, y en mayor medida, en el momento que vive este sector, puede ser el momento de dar un paso adelante y que las empresas que han sobrevivido a la explosión de la burbuja inmobiliaria se planteen un nuevo escenario.

Precisamente los ejes de las jornadas técnicas giran en torno a la innovación, la rehabbilitación y la sostenibilidad. En estos puntos ha de basarse la transformación de un sector que, ante el crack del negocio inmobiliario y los recortes del gasto público, ha de reinventarse
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Los férreos defensores del modelo de franquicia no pasan por su mejor momento, más aún dentro del campo del boom de emprendedores inmobiliarios. Nunca me han terminado de gustar los modelos de franquicia salvo modelos de negocio muy concretos y franquiciables de verdad y en los que realmente se comparta un verdadero know-how.

Para el resto de negocios, en los que el modelo a transmitir es más que dudoso, las franquicias han demostrado funcionar como pirámides de Ponzi estructuradas en pocos niveles para que no cayeran. Sin ir más lejos, dentro del sector inmobiliario, las franquicias han sido fuertemente castigadas. Veamos las cifras, a cierre del 2007 existían 4.264 locales pasando a un total de 1.256 locales en el ejercicio 2009, una reducción del 71% en dos años con la pérdida de 11.000 empleos es una muestra evidente de la nula actitud franquiciadora. ¿Por qué?

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Al igual que le sucede a muchos españolitos de a pie, la caída de las empresas dedicadas a la construcción no es algo que me haga derramar una lágrima . En gran parte, han sido culpables de la burbuja inmobiliaria que nos afecta a día de hoy. A pesar de todo, este sector es muy amplio y hay que saber diferenciar entre los grandes promotores (Entrecanales, ACS, FCC, Acciona, etc.) y los pequeños. Mientras que los primeros se han movido con mayor soltura en el campo de la especulación, los segundos, en general, han puesto en marcha promociones más modestas, las cuales han sido una fuente de empleo y riqueza local. Con esto no quiero decir que haya buenos y malos en el sector inmobiliario. Simplemente, hay que recordar que no todos son iguales en este sector.

Como ya vimos al hablar sobre la industria turística, el sector inmobiliario está muy limitado para poder liberar su stock de viviendas no vendidas. El factor principal es el precio. Eso no quiere decir que no podamos recurrir a otras opciones para hacer más atractivo nuestro producto. Algunas de ellas ya se han puesto en marcha, demostrándose su efectividad:

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Tengo un amigo que dice que cuando baja el agua se ve quien está en pelotas. Traducción: cuando las cosas van bien todo parece maravilloso, todo es salvable. En cambio, cuando llegan los malos momentos, se ve qué funciona y qué no, lo que sirve y lo que no. Y llegado este punto, me debo ratificar en algo que siempre he sostenido, y es que no todo es franquiciable. Lo repito, por si alguien no lo entiende, o no lo quiere entender: que no todas las actividades se pueden franquiciar, leñe. No todo se puede clonar (os recomiendo Mis dobles, mi mujer y yo).

Hace tiempo, Presunto Culpable discurría sobre la idoneidad de la franquicia para una estrategia de expansión. Voy a matizar el arranque de su post. Decía que casi toda actividad empresarial es franquiciable. No lo sé. Lo que tengo claro es que las actividades profesionales lo son mucho más difícilmente. Y en estos días duros, tenemos algún que otro caso al respecto.

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Wordlexis os argumenta en este post que que hay que fijar un precio definitivo de venta, inamovible y tener clara esa postura, tanto para comprador como vendedor. Es más, focaliza toda la situación en el sector inmobiliario, que es el típico donde ocurren este tipo de negociaciones desde el precio inicial al precio efectivamente pagado.

Tenemos diferencias de idiosincrasia, también lo apuntábais algunos lectores en comentarios, la vertiente mediterránea de los negocios frente a la Atlántica, o las posiciones del norte frente a las del sur. Yo soy del sur y no concibo una transacción inmobiliaria sin una renegociación previa sobre el precio de salida.

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El principal enemigo de las empresas dedicadas al sector inmobiliario son ellas mismas. Es inconcebible que a fecha de hoy se llame a una agencia inmobiliaria o una empresa promotora interesándose por un inmueble y le informen a uno del precio del mismo para acto seguido aclarar que ese precio goza de una rebaja del 10%.

Si continuamos la conversación, en un par de minutos más seremos testigos de otra rebaja adicional, y así sucesivamente hasta llegar al límite humanamente aceptable para el promotor o propietario de la finca en cuestión. Mi pregunta es ¿No podrían dar como precio de referencia ese límite aceptable para el promotor? ¿No sería mejor informar de la cantidad precisa que el propietario está dispuesto a aceptar como precio de venta sin necesidad de negociar?

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Existe una frontera, un fino hilo, un lugar con sombras y perfiles difusos del que conviene hablar. Y conviene por dos motivos. Por un lado debido a que , en mayor o menor medida se trata de actos, de hechos muy frecuentes en nuestra sociedad. Y, ademas, se da la circunstancia de que las consecuencias de caer a uno u otro lado de la barrera son bien distintas. Se trata de como catalogar fiscalmente los resultados de nuestras operaciones inmobiliarias como personas físicas, bien como rendimientos del capital inmobiliario, bien como una actividad económica, empresarial.

Existen fuertes diferencias de trato fiscal, que van más allá del mero IRPF, aunque este concentra las más llamativas. Si, por ejemplo, consideramos la venta de un inmueble como una actividad económica deberemos tributar al marginal, frente a la tributación del tipo único del 18% en caso de considerarlo ganancia patrimonial. Pero ya digo que la diferencia de trato se extiende al Impuesto de Sucesiones, al IVA, a etc. Y cómo puede dar mucho juego (dependiendo de las circunstancias nos puede convenir uno u otro), Hacienda se preocupa de intentar dejarnos claro cual es nuestro sitio.

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No creo que este sea el sitio adecuado, ni el formato, ni mucho menos el ponente, para ponerse a hablar de grandes mitos de la la gestión industrial íntimamente relacionados como el kaizen, la calidad total, el Just in Time, etc. Demasiado de que hablar y demasiado poco que se acerca de ellos. No quiero defraudaros.

Sin embargo, si creo que es interesante hablar de como el Just in Time y su compañeros de viaje pueden y deben ir más allá de herramientas de gestión industrial y ser herramientas de gestión empresarial. Alguno dirá que soy un bruto, que eso ya ocurre. Y sin embargo, creo que en la economía de servicios, especialmente en determinados sectores, eso no es así ni de lejos.

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