inmobiliaria

Al igual que le sucede a muchos españolitos de a pie, la caída de las empresas dedicadas a la construcción no es algo que me haga derramar una lágrima . En gran parte, han sido culpables de la burbuja inmobiliaria que nos afecta a día de hoy. A pesar de todo, este sector es muy amplio y hay que saber diferenciar entre los grandes promotores (Entrecanales, ACS, FCC, Acciona, etc.) y los pequeños. Mientras que los primeros se han movido con mayor soltura en el campo de la especulación, los segundos, en general, han puesto en marcha promociones más modestas, las cuales han sido una fuente de empleo y riqueza local. Con esto no quiero decir que haya buenos y malos en el sector inmobiliario. Simplemente, hay que recordar que no todos son iguales en este sector.

Como ya vimos al hablar sobre la industria turística, el sector inmobiliario está muy limitado para poder liberar su stock de viviendas no vendidas. El factor principal es el precio. Eso no quiere decir que no podamos recurrir a otras opciones para hacer más atractivo nuestro producto. Algunas de ellas ya se han puesto en marcha, demostrándose su efectividad:

Tengo un amigo que dice que cuando baja el agua se ve quien está en pelotas. Traducción: cuando las cosas van bien todo parece maravilloso, todo es salvable. En cambio, cuando llegan los malos momentos, se ve qué funciona y qué no, lo que sirve y lo que no. Y llegado este punto, me debo ratificar en algo que siempre he sostenido, y es que no todo es franquiciable. Lo repito, por si alguien no lo entiende, o no lo quiere entender: que no todas las actividades se pueden franquiciar, leñe. No todo se puede clonar (os recomiendo Mis dobles, mi mujer y yo).

Hace tiempo, Presunto Culpable discurría sobre la idoneidad de la franquicia para una estrategia de expansión. Voy a matizar el arranque de su post. Decía que casi toda actividad empresarial es franquiciable. No lo sé. Lo que tengo claro es que las actividades profesionales lo son mucho más difícilmente. Y en estos días duros, tenemos algún que otro caso al respecto.

Wordlexis os argumenta en este post que que hay que fijar un precio definitivo de venta, inamovible y tener clara esa postura, tanto para comprador como vendedor. Es más, focaliza toda la situación en el sector inmobiliario, que es el típico donde ocurren este tipo de negociaciones desde el precio inicial al precio efectivamente pagado.

Tenemos diferencias de idiosincrasia, también lo apuntábais algunos lectores en comentarios, la vertiente mediterránea de los negocios frente a la Atlántica, o las posiciones del norte frente a las del sur. Yo soy del sur y no concibo una transacción inmobiliaria sin una renegociación previa sobre el precio de salida.

El principal enemigo de las empresas dedicadas al sector inmobiliario son ellas mismas. Es inconcebible que a fecha de hoy se llame a una agencia inmobiliaria o una empresa promotora interesándose por un inmueble y le informen a uno del precio del mismo para acto seguido aclarar que ese precio goza de una rebaja del 10%.

Si continuamos la conversación, en un par de minutos más seremos testigos de otra rebaja adicional, y así sucesivamente hasta llegar al límite humanamente aceptable para el promotor o propietario de la finca en cuestión. Mi pregunta es ¿No podrían dar como precio de referencia ese límite aceptable para el promotor? ¿No sería mejor informar de la cantidad precisa que el propietario está dispuesto a aceptar como precio de venta sin necesidad de negociar?

Existe una frontera, un fino hilo, un lugar con sombras y perfiles difusos del que conviene hablar. Y conviene por dos motivos. Por un lado debido a que , en mayor o menor medida se trata de actos, de hechos muy frecuentes en nuestra sociedad. Y, ademas, se da la circunstancia de que las consecuencias de caer a uno u otro lado de la barrera son bien distintas. Se trata de como catalogar fiscalmente los resultados de nuestras operaciones inmobiliarias como personas físicas, bien como rendimientos del capital inmobiliario, bien como una actividad económica, empresarial.

Existen fuertes diferencias de trato fiscal, que van más allá del mero IRPF, aunque este concentra las más llamativas. Si, por ejemplo, consideramos la venta de un inmueble como una actividad económica deberemos tributar al marginal, frente a la tributación del tipo único del 18% en caso de considerarlo ganancia patrimonial. Pero ya digo que la diferencia de trato se extiende al Impuesto de Sucesiones, al IVA, a etc. Y cómo puede dar mucho juego (dependiendo de las circunstancias nos puede convenir uno u otro), Hacienda se preocupa de intentar dejarnos claro cual es nuestro sitio.

No creo que este sea el sitio adecuado, ni el formato, ni mucho menos el ponente, para ponerse a hablar de grandes mitos de la la gestión industrial íntimamente relacionados como el kaizen, la calidad total, el Just in Time, etc. Demasiado de que hablar y demasiado poco que se acerca de ellos. No quiero defraudaros.

Sin embargo, si creo que es interesante hablar de como el Just in Time y su compañeros de viaje pueden y deben ir más allá de herramientas de gestión industrial y ser herramientas de gestión empresarial. Alguno dirá que soy un bruto, que eso ya ocurre. Y sin embargo, creo que en la economía de servicios, especialmente en determinados sectores, eso no es así ni de lejos.

Aprovecharé para informar de la forma más transparente y menos vinculante que pueda (dado el impuesto que voy a comentar) como funcionan las operaciones que a fecha de hoy y hasta cierto punto, menguan la necesidad de tesorería de los promotores; respecto a los arrendamientos con opción de compra, ya mi compañero IC hizo lo propio, por lo que trataré con más detalle los alquileres sin la referida opción.

ARRENDAMIENTOS SIN OPCION DE COMPRA:

Respecto a los pisos promovidos por una empresa inicialmente destinados a la venta que posteriormente se destinan al alquiler sin opción de compra, se produce en sede de la empresa promotora un autoconsumo, motivo por el cual:

El promotor deberá emitir una factura repercutiendo el IVA al 7% (un IVA que deberá lógicamente ingresar).

La base imponible se obtendrá de la suma de costes de la mencionada construcción destinada al alquiler (incluyendo la parte proporcional del personal, solar, etc…). Por lo tanto, y contrariamente a lo que algunos piensan, El IVA deducible que se ha soportado a lo largo de la promoción no deberá devolverse.

De la primera parte de este post hemos podido deducir que Hacienda se amolda a la realidad social (cuando a los políticos que la gestionan les interesa, por supuesto). Donde no había derecho a nada en el pasado, se hace la luz, ilumina a la Dirección General de Tributos y se ve con claridad que en los supuestos de penalización, con perdida de las cantidades entregadas en caso de compra no consumada, el IVA anticipado ha de ser devuelto.

Pero Hacienda no es la única que se actualiza. Los propios promotores adoptan soluciones imaginativas para quitarse de encima el stock de viviendas con el que cuentan. Y si no se pueden vender, pues se alquilan. Y si se el mercado es reacio al alquiler, se le ofrece un alquiler con opción a compra, descontando del precio final las cantidades entregadas como renta. Dos por el precio de uno. Lo están haciendo grandes grupos inmobiliarios y me consta que se lo están planteando también pequeñas promotoras. Y es por ello, que conviene considerar algunos aspectos de esta práctica, muy novedosa para las pymes, y que puede suponer importantes contingencias fiscales a gestionar. me parece muy ilustrativo un artículo del diario Negocio en este sentido: