Uno de los puntos más controvertidos de la Iniciativa Legislativa Popular (ILP) que la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) presentó en el Congreso de los Diputados ha sido, sin duda, la aplicación con carácter retroactivo de la dación en pago en aquellas hipotecas que cumpliesen unos determinados requisitos con el objetivo de liberar una deuda que ahogaría a los colectivos más desfavorecidos.

Una medida que, sin duda, sería un soplo de aire fresco para las familias que peor lo están pasando, al eliminar una carga que, en la mayoría de ocasiones permanecerá de por vida. Sin embargo, no es oro todo lo que reluce, y la aplicación de una reforma de este tipo en la ley hipotecaria perjudicaría, no solo a los bancos, sino también a muchas pymes y autónomos que dependen de ellos para financiarse.

Y es que una cosa es proponer una solución al problema de los desahucios, algo de lo que, bajo mi punto de vista, toda la sociedad está de acuerdo, y otra pensar que aplicando la dación en pago con carácter retroactivo queda solucionado el problema. Sin duda, la dación en pago elimina las deudas posteriores a las que se tendría que enfrentar todo deudor en caso de ejecución hipotecaria, pero en ningún caso soluciona el problema de los desahucios y, desde luego, puede llegar a tener unas consecuencias fatales en las entidades bancarias y, por extensión, en las pymes.

En primer lugar, porque el torrente de inmuebles que caería en manos de los bancos tendrían un precio inferior al valor hipotecario. Su consecuente financiación detraería aún más recursos si cabe a las pymes, lo que acabaría en más cierres de empresas, más despidos, más rescates bancarios, deuda pública y vuelta a empezar. Pero ojo, no acaba aquí la cosa.

La mayoría de entidades bancarias cuentan con unos instrumentos llamadas cédulas hipotecarias que utilizan para financiarse en los mercados. Estos títulos de deuda cuentan como garantía con la totalidad de los créditos hipotecarios concedidos por la entidad que los emite. Si cambian las condiciones de las hipotecas, con cláusulas más favorables al deudor, las garantías son menores y el coste de financiación, evidentemente, más elevado, lo que sin duda acabará trasladándose al resto de deudores, en su mayoría, pymes y hogares.

Y no estamos hablando de un instrumento cualquiera, ya que las cédulas hipotecarias suponen cerca del 40% del PIB nacional (unos 425.00 millones de euros). Por tanto, una aplicación de la dación en pago retroactiva tendría unos efectos bastante negativos en la ya tan dañada financiación de pymes y autónomos.

Imagen | woodleywonderworks En Pymes y Autónomos | La dación en pago también tributa

Detrás de cada acción, ya sea más o menos agradable, hay una empresa, y los desahucios no se salen de esta tónica, existiendo en su backoffice pequeños negocios, como por ejemplo las cerrajerías, que a causa de lo sucedido con la desgracia de Barrakaldo hace unos días, y la mayor conciencia social que se ha tomado al respecto, están haciéndoles debatir entre lo mejor para su negocio y para su moral.

En esta situación de conflicto, han surgido pequeños negocios, como es el caso de CTLN Cerrajeros, una pequeña empresa con sede en San Sebastián e Irún, que ha decidido dejar intermediar y colaborar con los juzgados para trabajos motivados por una orden de desahucio.

El anuncio de esta empresa, ha abierto sin pretenderlo u poderoso debate moral, que se agranda en un contexto de crisis, y que en este caso se ha antepuesto la humanidad y la sensibilidad social a una línea de trabajo, que por cruel y fría que resulte, seguramente ayudaba a muchos de estos pequeños negocios a salir hacia adelante.

Tal vez algunos piensen que se trata de un mensaje temporal, e incluso de un 'lavado de imagen', pero lo que para mi demuestra es que detrás de las empresas hay personas, y que no somos máquinas, sino que nuestra actividad se basa en ofrecer bienes y servicios en un entorno en el que todos dependemos de todos.

En Pymes y Autónomos | Vender un producto bueno y el 'arte' de ponerse la medalla
Imagen | rahul3

Cuando el promotor ofrece como gancho comercial el pago de las primeras cuotas hipotecarias del inmueble que estamos decididos a adquirir, está en la obligación de informarnos aunque le pese y con razón, de las obligaciones y gastos que ese regalo nos ocasionará.

Lo cierto es que teniendo en cuenta los tiempos que corren y todas las soluciones fiscales posibles que hubiera podido recibir esta solución comercial, creo que se ha optado por la más gravosa para el comprador. Efectivamente podría interpretarse como un simple descuento, como una ganancia patrimonial sujeta a un tipo fijo, o como un rendimiento de capital inmobiliario pudiéndose restar del mismo las cantidades pagadas en concepto de gastos.

Entiendo que la ley, tal y como está configurada permite múltiples soluciones, pero lo cierto es que a fecha de hoy y en tanto no haya cambios, a veces posibles, su trato será el que sigue:

• El tipo impositivo a aplicar por las cantidades recibidas se corresponderá con el marginal aplicable al sujeto pasivo, por tanto podrá llegar hasta el 43%.
• Según el artículo 33 de la Ley del IRPF “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél …”.
• De acuerdo con el artículo 46 de la Ley del IRPF, las ganancias y pérdidas patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de transmisiones de elementos patrimoniales serán tratadas como renta del ahorro y será de aplicación el tipo fijo del 18%; por ello, la AEAT entiende que si el cliente recibe del promotor cantidades económicas vía pago de cuotas hipotecarias, no habrá existido transmisión de ningún elemento patrimonial, y en consecuencia será tratada esa cantidad como renta general (Art. 45 de la Ley del IRPF) .

En definitiva, y como conclusiones básicas extraigo:

• Que el cliente estará obligado con toda seguridad a presentar la declaración de la renta de ese ejercicio, si no está ya obligado a ello.
• Que esas cantidades serán las causantes de un incremento del tipo impositivo de las demás rentas que se obtengan.
• Que las cuotas pagadas por el promotor al cliente lo serán brutas, teniendo por tanto que ingresar el porcentaje que corresponda a hacienda por ese perverso obsequio.

Más Información | Consulta V0761-08

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