Los contratos de alquiler para uso distinto de vivienda, que son los que formalizamos cuando alquilamos un local comercial, tienen libertad de pactos y se rigen por las cláusulas pactadas en el contrato entre el arrendador y el arrendatario. Para aquellas causas que no se encuentren comtempladas en el contrato se recurre a la ley anterior, o al código civil en su defecto. No obstante, no se pueden formalizar pactos contrarios a la ley, dado que si esto ocurre prevalece la ley. ¿Cuales son las características principales que tiene un contrato de arrrendamiento?.

• El contrato de alquiler por escrito debe identificar a las partes, la ubicación y descripción del local, la duración, renta a pagar, importe de la fianza y todas aquellas clausulas que estipulen las partes. El formato de contrato es libre, pero existe un modelo normalizado de venta en estancos bastante útil. 

• La duración del contrato se rige por la voluntad de las partes. Si no se refleja nada en el contrato, su duración es de un año.

• El importe que se deposita como fianza también es negociable aunque la legislación contempla el depósito del equivalente a dos meses de alquiler.

• La renta o importe a pagar por el alquiler se pacta de forma libre, así como el domicilio y forma de pago. La ley contempla que se paga a mes anticipado, dentro de los primeros siete días del mes, sin poder exigirse más de un mes por adelantado. El arrendador está obligado a la entrega de un recibo por los pagos recibidos.

• La cesión y subarriendo del local comercial está contemplado por la ley. La obligación del arrendatario es comunicar al arrendador que se ha generado una cesión de contrato o subarriendo, teniendo derecho el arrendador a un incremento de la renta del 10% si se produce un subarriendo parcial del local, o a un 20% si se produce un subarriendo total del local o cesión del contrato de arrendamiento. Es muy usual que se impida la cesión o subarriendo en los contratos, pero se puede llevar a cabo, dado que es un pacto contrario a la ley, como decíamos antes.

• En el caso de compraventa del local por parte del propietario, el inquilino tiene derecho al tanteo y retracto. El tanteo significa opción preferente de compra en el caso de igualar las condiciones del comprador, y retracto significa impugnar una compraventa que no se le ha comunicado o se le ha comunicado con datos falsos al arrendatario, como por ejemplo elevando el importe. Estos derechos se pierden si el contrato tiene una duración superior a 5 años, o el comprador adquiere la totalidad del inmueble donde esté situado el local.

No obstante, quedan algunos puntos oscuros aún, como la responsabilidad de las obras de reparación y mejora, las causas de extinción del contrato y las vías que tenemos para realizar cualquier tipo de reclamación por incumplimiento de alguna de las partes. Pero, sin entrar en excesivas profundidades legales, podemos hacernos una idea de como tienen que ser los contratos de alquiler. 

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En Pymes y Autónomos | Con estos alquileres quien pone un negocio

Esta semana, la película que os voy a recomendar es algo más que un film. De hecho, su interés, más que por la película es por el texto que le da origen: El Mercader de Venecia, de Shakespeare, en esta ocasión en la versión del 2004 de Radford, con Irons y Pacino. Una película donde no puedo hacer otra cosa más que solidarizarme con el presunto villano.

¿Cuál es el interés de esta película para un emprendedor? Como no creo que a estas alturas, después de tantos siglos ésto sea ningún spoiler, os resumo muy mucho la trama, centrándome en los aspectos que nos interesan.

Un noble veneciano pide prestado una suma de dinero a un prestamista judío. Este, por motivos que no vienen al caso, introduce en el contrato, como clausula de penalización en el supuesto de impago, el derecho a arrebatarle al deudor una libra de la carne más próxima a su corazón. Como no puede pagarle (esa es otra historia) acaba llevándole a juicio, pero cuándo parece que le han dado la razón y que va a poder sacarle el corazón al moroso, su abogado (mejor dicho, abogada) aduce que efectivamente, tiene derecho a cobrárselo, pero que el contrato no dice nada de la sangre. Y que si derrama una sola gota de sangre, las consecuencia serán terribles para él. Como podéis imaginar, el prestamista tiene que acabar renunciando a su derecho.

¿Que lecciones podemos aprender de los aspectos mercantiles de esta historia?

• Debemos ser sumamente puntillosos en la redacción de los contratos, y dejar la menor de las opciones a la interpretación de los mismos. El documentar legalmente nuestras relaciones comerciales no es algo accesorio, es consustancial a nuestro trabajo. A nivel internacional, una muestra de intentar simplificar este tipo de situaciones esta en los incoterms.

• Aún así, tenemos que ser conscientes de que siempre, por mucho que lo intentemos, habrá algún tipo de resquicio para reinterpretar el contrato, tanto a favor nuestro como de la parte contraria. Hay auténticos especialistas. Por señalar algunos, tenemos a profesionales que trabajan para los Bancos de cara a rebuscar en las tripas de los créditos documentarios para invalidarlos.

• Tenemos que tener en cuenta, que en nuestro Derecho, a diferencia de lo que pudo suceder en ese pasado medieval, no todo es negociable. Hay derechos inalienables, clausulas nulas o anulables (ojo, que no es lo mismo), colectivos especialmente protegidos (los consumidores, los pacientes médicos, los trabajadores, etc…) y se sanciona el uso antisocial del Derecho.

En resumen, el contrato es muy importante, pero no se acaban ahí nuestros derechos y deberes como profesionales, como empresarios.

En Pymes y Autónomos | El contrato de trabajo ese gran desconocido
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