Respecto a los rendimientos del trabajo, las empresas tenemos que calcular los porcentajes de retención que se les aplica a cada trabajador teniendo en cuenta los nuevos tipos impositivos. Este cálculo se podrá hacer bien con el software que proporciona la propia Agencia Tributaria, bien mediante nuestro software de nóminas convenientemente actualizado y entra en vigor a partir de las nóminas de enero. Lógicamente, las retenciones que tienen los trabajadores subirán si no hay cambios en las circunstancias familiares al subir la cuota del impuesto.

Estos cambios están reflejados en la ley de prórroga de los presupuestos generales que se publicó en el BOE el pasado día 31 y debemos tenerla en cuenta si tenemos trabajadores a nuestro cargo o si tenemos algún inmueble arrendado, ya seamos los titulares o los inquilinos.

Más Información | Real Decreto-ley 20/2011, de 30 de diciembre, de medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y financiera para la corrección del déficit público
En Pymes y Autónomos | Retenciones en las facturas de alquiler al 19%

Quedan excluidas del deber de declaración todas aquellas operaciones respecto de las que exista una obligación periódica de suministro de información a la Administración tributaria estatal mediante declaraciones específicas diferentes a la regulada en esta subsección y cuyo contenido sea coincidente.

Pero respecto el arrendador, la cuestión cambia, dado que él no suministra información tributaria alguna y además, la Dirección General del Tributos mantiene la tesis que la información que se incluye en el modelo 347 es diferente de la información suministrada por el arrendatario en el modelo 180 al incluirse la referencia catastral en el modelo 347.

Esta posición obliga a los arrendadores a incluir sus operaciones de alquileres que superen los 3.005,06 euros en el modelo 347 aunque los arrendamientos estén sujetos a retención del IRPF o del IS.

Gracias Javier por el recordatorio

Más Información | e-Informa Consulta 124077
En Pymes y Autónomos | Modelo 347

El post publicado por Remo me ha recordado algunas situaciones vividas este mismo año respecto empresas que reclamaban al propietario una modificación a la baja del precio del alquiler, que no olvidemos en muchas ocasiones también son empresas cuyo objeto social consiste efectivamente en la gestión de sus propiedades.

Concretamente voy a relatar dos casos que no acabaron con la rebaja del alquiler solicitada por el arrendatario y el porqué de la negativa a la citada corrección. En fin, lo que trato de deciros es que no toda rebaja escudada en la actual situación del mercado es razón suficiente, también hay que ser coherentes, consecuentes y honestos. Formarían parte de ese 10 por ciento que según Remo no llegan a buen fin desde la óptica del arrendatario (inquilino). ¿Los vemos?

En el primero de ellos, la petición vino de una empresa dedicada a la venta de prendas de vestir bastante glamurosa que forma parte de una franquicia. El propietario nos pidió consejo sobre cómo manejar esa situación, pues al parecer la empresa franquiciada advirtió al propietario que si no reducía el precio del alquiler, no tendría más remedio que cerrar o instar un concurso de acreedores.

Esa amenaza no tenía fundamento, entre otras cosas porque después de estudiar el caso, además de la propia franquicia (funcionamiento, requerimientos, personal, etc.) llegamos a la conclusión que la ubicación del local era uno de los factores esenciales para el mantenimiento de la firma, y la amenaza del concurso un bulo nada apetecible para la franquiciadora.

En fin, que llorar está bien… berrear no tanto.

La segunda de las situaciones la provocó una empresa de servicios que solicitaba una disminución sustancial del precio del alquiler porque con la crisis la facturación había sufrido considerablemente, a la par que existían ofertas interesantes. En esta ocasión no hizo falta entrar al trapo, pues el propietario nos contó que hacía relativamente poco el inquilino había hecho unas obras (inversión) en el local bastante significativas. En fin… que el cambio de ubicación por parte de la empresa solicitante de la rebaja no era económicamente viable se mirara por donde se mirara.

Pese a ello, fuimos neutrales e informamos al propietario de la posibilidad que tenía de rebajar el precio si le facilitaban los datos económicos de los tres últimos ejercicios (cuenta de resultados, balances, y demás documentación contable y laboral que acreditara la situación de crisis manifestada) y la petición resultaba ser justa (mejor digamos que justificada). Éramos conscientes que la empresa trabajaba bastante con la administración, así que difícilmente, más aún teniendo en cuenta los servicios que prestaba, podía acusar problemas económicos.

La empresa facilitó algunos datos, pero la rebaja dejó de ser requerida cuando pedimos explicaciones acerca del incremento de plantilla durante el ejercicio 2009 una vez facilitados los documentos de cotización.

En fin, que llorar está bien… pero no a costa de la desgracia ajena.

Lo único que quiero destacar es que antes de renegociar algo previamente concertado debéis valorar la situación de vuestro sector, la ubicación del local en el que estáis, la oferta existente en la zona (no toda, sino la que realmente puede suponer una opción interesante y que podáis exponer al propietario), la inversión que requiere un cambio de domicilio, vuestros resultados y cualquier otro dato significativo que pueda acabar en la ruptura de la negociación porque la raíz (cuya misión es fijar lo que resulte de ella) está podrida o no se sustenta.

Imagen | Galería de Anders Ljungberg

En pymes y autónomos | Hay que seguir renegociando el precio de los alquileres, Rebus sic stantibus: por el poder de Grayskull

El último informe de precios del mercado de alquiler constata un descenso en los precios del alquiler del 22,7% y del 16,7% para Madrid y Barcelona respectivamente.

Estos descensos vienen motivados por la mayor oferta existente de locales y oficinas vacías, con lo cual renegociar los precios ahora es más fácil que nunca. Si el propietario no accede a nuestras pretensiones negociadoras, cambiarnos de ubicación puede ser un paso estratégico nada despreciable.

Los precios se contienen y van a la baja y los desembolsos por alquileres son muy importantes en algunos casos. No dejéis de llamar al arrendador y llorar un poco que funciona en el 90% de los casos.

Quién no llora, no mama

En Pymes y Autónomos | Renegocia tus gastos: alquileres y comunicaciones
Imagen | eozikune

En un principio podemos pensar que este alquiler está exento de IVA en virtud del artículo 20.23b de la Ley del IVA. Cito la exención

Los edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas o a su posterior arrendamiento por entidades gestoras de programas públicos de apoyo a la vivienda o por sociedades acogidas al régimen especial de Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas establecido en el Impuesto sobre Sociedades.

Pero si seguimos mirando en los criterios las excepciones de exención a estos alquileres que marca el propio artículo, en el apartado f, tenemos lo siguiente:

Estarán sujetos y no exentos los arrendamientos de edificios o parte de los mismos para ser subarrendados, con excepción de los realizados de acuerdo con lo dispuesto en la letra b anterior.

Como es obvio, una persona jurídica, no necesita una vivienda habitual y menos aún una persona jurídica o sociedad mercantil salvo que se dedique al arrendamiento de viviendas.

Por tanto, la AEAT considera que la vivienda que alquila la sociedad para sus trabajadores, aunque estos la utilicen como vivienda habitual y no se reciba contraprestación económica por ella, se está generando un subarriendo, por lo que ese alquiler está sujeto al 16% de IVA.

Si alguno de vosotros tenéis algún alquiler de estas características, es muy recomendable que modifiqueis los recibos, lo sujeteis a IVA y se facture al igual que si fuera otro servicio más.

Vía | AEAT – Informa Consulta 106778
Más Información | Ley 37/1992 del IVA
Más Información | Dirección General Tributos – Consulta Vinculante V0841-2008
Imagen | Daquella manera
En Pymes y Autónomos | Más control sobre operaciones financieras y alquileres

De acuerdo con el art. 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en caso que el arrendatario (inquilino) esté inmerso en un proceso de desahucio por falta de pago de las rentas, siempre tiene la posibilidad de pagar al propietario hasta el momento de celebración de la vista en juicio.

Esta posibilidad sólo se permite una vez, por lo que en caso de reincidencia, una segunda demanda de desahucio pasa a ser prácticamente implacable. El Tribunal Supremo ha resuelto en fecha reciente qué sucede en los casos que existen retrasos en el pago del alquiler cuando previamente ya se ha intentado desahuciar al arrendatario y éste ha enervado la acción (pagado antes de la celebración de la vista).

El Tribunal Supremo ha dictaminado si esos retrasos en el pago por parte del arrendatario (antes de conocer la nueva demanda) tienen efectos liberatorios, y el propietario no puede desahuciar, o por el contrario son hechos que pueden ocasionar la condena y lanzamiento del inquilino, el fin de una relación.

Se acabaron las incertidumbres. La sentencia del Tribunal de fecha 23 de junio de 2009 responde al caso de un arrendatario que paga quince días después del vencimiento de la obligación. En el caso concreto objeto de resolución las partes, además, habían pactado en contrato que “el atraso de ocho días en el pago de alquileres se estima como causa para incoar el desahucio”.

El fallo no deja lugar a dudas, esa demora en el pago es justa causa de desahucio y no un derecho del arrendatario para cuando se le antoje. En definitiva, si con anterioridad el inquilino ya ha sido demandado por desahucio y éste ha enervado la acción (pagando) más le vale que cumpla escrupulosamente con los plazos a partir de entonces. El criterio judicial se resume en que una vez… vale, dos veces son recochineo.

Todo ello sin perjuicio que a fecha de hoy más vale tener un arrendatario que pague con retraso que un local con el letrero “Se alquila”.

Un par de consejos:

• En caso de concertar un contrato de arrendamiento, o de renegociar el previamente existente (a la baja y fruto de la crisis) recordad que debéis modificar la cláusula que informa de las consecuencias del retraso en el pago, bien para que no sea causa de resolución, bien para que sus plazos sean más amplios si no es posible suprimirla.

• No tropecéis dos veces.

Imagen | Galería de Alfaneque

Más Información | Sentencia Tribunal Supremo

La actualización del Plan de PRevención del Fraude Fiscal para los próximos ejercicios así como las actuaciones previstas tiene varios objetivos que cuanto menos son discutibles bajo la legalidad de dichas medidas. De estas medidas me quedo con dos nuevas obligaciones de información que aparecen en dicho borrador:

• Obligación de informar a la AEAT de operaciones de efectivo superiores a 3.000 euros, tanto ingresos en cuenta como retiradas de efectivo y todas las operaciones con tarjetas de crédito y débito.

• Obligación de informar a la AEAT por parte de las compañías suministradoras de electricidad de los consumos eléctricos por referencia catastral.

En ambos casos, el control que se pretende efectuar sobre los propios contribuyentes va más allá de los límites del propio sentido común. En el caso de las operaciones de efectivo, la verdad es que no tengo muy claro cuantas operaciones se pueden realizar con estos importes pero creo que muchas, quizá muchas más de las que la propia agencia tributaria baraje.

En ocasiones, la carencia de información genera los mismos resultados que el exceso de la misma. Supongamos que yo me dedico a pagar en efectivo a mis trabajadores cada semana, típico de empresas de construcción, o que mi empresa está en el sector de hostelería en donde los mayores cobros y pagos se realizan en efectivo ¿que conclusiones va a sacar la AEAT cuando yo haya realizado operaciones en efectivo por importe superior a 100.000 euros en un año? ¿soy un defraudador nato?

La segunda obligación de informar, con objeto de sacar a relucir alquileres encubiertos o negocios sin declarar, pasa por controlar el consumo eléctrico de todos los inmuebles existentes, dígase viviendas para aflorar alquileres no declarados o locales comerciales o industriales para evaluar el uso de los mismos, comparando la actividad comercial.

La base para fijar los consumos se realizará suministrando la referencia catastral de los inmuebles a las eléctricas y a partir de ahí, comprobar titularidades y usos. Inaudito. ¿Qué criterios se suponen que son alquileres o uso propio? ¿no puedo consumir energía eléctrica en mi segunda vivienda? ¿cómo se va a cuantificar la potencialidad de una nave industrial en base a su consumo eléctrico?

Por otro lado, el Catastro no es el mejor ejemplo para tomar como referencia puesto que es un organismo que funciona mal, por la gran cantidad de errores que contiene en sus bases de datos como por la lentitud que lleva a cabo en los procedimientos de nuevas asignaciones de referencias catastrales. Para procesar un mero cambio de titularidad transcurren años en muchas oficinas del catastro y ni que decir tiene cuando estamos hablando de obras nuevas y divisiones horizontales.

Más Información | Plan de Prevención Fraude Fiscal – PDF págs 25,26 y 79
Vía | elmundo.es

Cuando tenemos contratados servicios con alto porcentaje de mano de obra, como por ejemplo gestorías o empresas de limpieza, es muy dificil bajar los precios, dado que la empresa que nos ofrece el servicio tiene unos costes de personal que van en aumento, pero tenemos dos puntos a nuestro favor que podemos intentar amarrar en corto: comunicaciones y alquileres. ¿Cómo lo podemos hacer? Veamos como

En el caso de comunicaciones, la política que siguen las compañias de telefonía, tanto fija como móvil, así como internet, pasa por mantener al cliente sea como sea. Si hemos tenido algún problema, en primer lugar debemos cursar la reclamación oportuna, y a reglón seguido, podemos llamar al departamento de bajas para solicitar la baja de los servicios contratados.

El comercial que nos va a atender en el ddepartamento de bajas, va a intentar por todos los medios nuestra permanencia en la compañía, y si somos unos negociadores medio buenos, le podemos sacar algún tipo de descuento sin mucho esfuerzo. Sólo con nombrar a la competencia, o decir que nos vamos a pasar a tal o cual empresa, vamos a conseguir en el 99% de los casos descuentos, bonificaciones en las cuotas fijas o productos durante algún tiempo.

El otro gasto bastante sangrante suele ser el alquiler de nuestras oficinas, naves o cualquier otra instalación que tengamos. Y aquí, tenemos que actuar en función dde la personalidad del dueño. Si llevamos un cierto tiempo con nuestro local, pagamos relativamente con puntualidad y no damos problemas al dueño, negociar con él es toda una garantía de éxito. La situación empeora para todos, y cada día se alquilan menos locales y se cierran más establecimientos, con lo que garantizar una estabilidad en sus ingresos le da motivos para aceptar nuestras pretensiones.

Tenemos que hacerle ver al dueño que es preferible una rebaja del 15% anual en el alquiler, que cerrar el local no se sabe cuantos meses y que ingrese cero. Como decía el Padrino, hay ofertas que no se pueden rechazar, y ésta es una de ellas, reforzada con la tesis del buen comportamiento pasado que hemos tenido. Observar la oprtunidad de negociación pasa por observar nuestro entorno, si se han cerrado otros locales y estos no se alquilan, conseguir una rebaja en el precio lo tenemos en bandeja.

Por último, recordar que quién no llora, no mama y el no rotundo y el fracaso de la renegociación en el precio lo tenemos antes de comenzar. No conseguir una rebaja sólo nos provocará perder el tiempo, pero no males mayores. ¿Quién se atreve a negociar sus gastos? 

En Pymes y Autónomos | Si tus ventas caen recorta gastos I, II y III.