Lamento ser tan negativo y contrario a la lógica del propietario, pero hacienda no permite esa solución. De acuerdo con su criterio, en la medida en que no se ha producido aún el desahucio del arrendatario, los cobros correspondientes al contrato de arrendamiento continúan siendo exigibles, y por tanto la factura obligatoria con independencia de su cobro.

La AEAT lo fundamenta considerando que el arrendamiento es una operación de suministro o de tracto sucesivo, en la cual el Impuesto se devenga según resulta exigible la parte de precio que comprenda cada percepción, ello conforme al artículo 75.Uno.7º de la Ley 37/1992. Para que nos entendamos, mientras el inquilino esté en el local y no se haya producido el desahucio, se tendrá que emitir factura mes a mes, e ingresar trimestralmente el IVA.

La fórmula para recuperar ese IVA ingresado de un alquiler no cobrado es ardua y tardía, pues deberemos esperar un par de años desde el devengo de la operación para proceder a la modificación de la base imponible de esos pagos exigibles no satisfechos. Es precisamente el impago la causa que ha de habilitar la modificación de la base imponible del Impuesto.

Los requisitos para proceder a la correcta recuperación del IVA son básicamente:

• Que hayan transcurrido dos años desde el devengo del Impuesto repercutido sin que se haya obtenido el cobro de todo o parte del crédito derivado del mismo.

• Que esta circunstancia haya quedado reflejada en los libros registros exigidos para este Impuesto.

• Que el sujeto pasivo haya instado su cobro mediante reclamación judicial al deudor.

A partir de ahí hay que rectificar la factura, preparar la documentación que pruebe el impago, enviarla al inquilino, comunicarlo a Hacienda, y eso en el plazo de 3 meses una vez transcurridos los dos años desde el devengo. A mi entender, y al ser la tregua para la modificación de tres meses, habrá tantas comunicaciones de modificación ante hacienda, expedientes de documentación y tantos burofaxes enviados al inquilino como trimestres impagados de alquiler.

Más Información | Ley 37/1992 de 28 de diciembre del IVA

Imagen | Galería de Visentico

En Pymes y Autónomos | El Impuesto sobre el Patrimonio y otros retoques

Aprovecharé para informar de la forma más transparente y menos vinculante que pueda (dado el impuesto que voy a comentar) como funcionan las operaciones que a fecha de hoy y hasta cierto punto, menguan la necesidad de tesorería de los promotores; respecto a los arrendamientos con opción de compra, ya mi compañero IC hizo lo propio, por lo que trataré con más detalle los alquileres sin la referida opción.

ARRENDAMIENTOS SIN OPCION DE COMPRA:

Respecto a los pisos promovidos por una empresa inicialmente destinados a la venta que posteriormente se destinan al alquiler sin opción de compra, se produce en sede de la empresa promotora un autoconsumo, motivo por el cual:

El promotor deberá emitir una factura repercutiendo el IVA al 7% (un IVA que deberá lógicamente ingresar).

La base imponible se obtendrá de la suma de costes de la mencionada construcción destinada al alquiler (incluyendo la parte proporcional del personal, solar, etc…). Por lo tanto, y contrariamente a lo que algunos piensan, El IVA deducible que se ha soportado a lo largo de la promoción no deberá devolverse.

Dado que coexistirán las actividades de promoción (venta) y alquiler, nos encontramos ante sectores diferenciados; y por ese motivo cada actividad tendrá su propio régimen de deducciones del IVA, esto es, el 0% de deducción respecto a la actividad de alquiler de viviendas ya que el arrendamiento de las mismas se encuentra exento del IVA y el 100% de deducción respecto al resto de actividades sujetas al IVA (en caso de alquilarse locales y viviendas la cosa se complica un poco).

Más adelante y en caso de venta de la vivienda arrendada, pueden darse tres 3 casos:

• 1) Si la venta se realiza al inquilino inicial será una operación sujeta al IVA, y ello con independencia del tiempo pasado.

• 2) En caso de venderse a un tercero, pero la ocupación ha sido menor de dos años, la venta se realizará con IVA.

• 3) En caso de venderse a un tercero, si la ocupación ha sido superior a dos años, la venta se realizará sin IVA, por tanto sujeta a ITP.

En los supuestos de venta con IVA (1 y 2) antes de transcurridos 9 años desde el inicio del arrendamiento y dado que se trata de un bien de inversión (vivienda destinada a alquiler), procederá la regularización del IVA adicional que en su día se tuvo que ingresar por autoconsumo; siendo el fundamento de la regularización que al final la operación ha sido considerada como sujeta al IVA y no exenta. Es por tanto una solución que neutraliza el impacto inicialmente dañino ocasionado al promotor/arrendador.

Concluyendo, creo que no deja de ser una solución tan perversa si tenemos IVA a compensar, de forma que el autoconsumo no requiera desembolso del IVA por parte del promotor, más aún teniendo en cuenta el gasto que puede suponer para el arrendatario un alquiler con opción de compra sometido a un IVA del 16% y la inconcreción futura del trato en el IVA en caso de no ejercicio de la opción por parte del optante.

ARRENDAMIENTOS CON OPCION DE COMPRA:

Respecto a la posibilidad de destinar las viviendas promovidas al arrendamiento con opción de compra, en tanto que nos encontramos con operaciones de alquiler sujetas al IVA efectuadas por empresarios, aunque puede parecer mucho más positivo, conlleva sus riesgos y desventajas.

En primer lugar os diría que debe existir efectivamente un abono por parte del arrendatario (inquilino) del precio de la opción, esto es, que bien sea al inicio, bien con las cuotas de alquiler, la cuestión es que exista pago efectivo del derecho de opción; se dan casos de contratos de alquiler con opción de compra en la que sólo se informa una opción de compra sin existir previo pago de importe alguno.

En segundo lugar, se pierde competitividad, pues siendo cierto que ese destino no generará en el promotor ahora también arrendador la necesidad de ingresar cantidad alguna en el Tesoro (IVA de autoconsumo antes examinado), no es menos cierto que el coste para el arrendatario (inquilino) se dispara por ser el IVA del 16% el aplicable a estos supuestos. Resumiendo, un problema de competitividad respecto a una misma necesidad (vivienda).

En último lugar, un riesgo evidente y futuro; que el arrendatario cuya opción de compra estaba pendiente, llegado el vencimiento, opte por no ejercer el derecho de opción, y por lo tanto no adquirir el inmueble, pues en ese caso, la transmisión posterior no estará sujeta a IVA.

Partiendo de la base que el IVA es un impuesto fugaz, caprichoso y momentáneo, adjunto al presente escrito consultas recientes, que no por ello definitivas, tales como V2004-07 y V0742-08.

Lo hasta aquí expuesto y sinténdolo enormemente, no va a Misa; el porqué es muy sencillo, hay tantos credos o religiones como administraciones de hacienda en el territorio.

En Pymes y Autónomos | Sector Inmobiliario: La crisis y el IVA (y II)

Más información | Ley 37/1992 de 28 de diciembre del IVA

Imagen | Galería de Sister72

Los contratos de alquiler para uso distinto de vivienda, que son los que formalizamos cuando alquilamos un local comercial, tienen libertad de pactos y se rigen por las cláusulas pactadas en el contrato entre el arrendador y el arrendatario. Para aquellas causas que no se encuentren comtempladas en el contrato se recurre a la ley anterior, o al código civil en su defecto. No obstante, no se pueden formalizar pactos contrarios a la ley, dado que si esto ocurre prevalece la ley. ¿Cuales son las características principales que tiene un contrato de arrrendamiento?.

• El contrato de alquiler por escrito debe identificar a las partes, la ubicación y descripción del local, la duración, renta a pagar, importe de la fianza y todas aquellas clausulas que estipulen las partes. El formato de contrato es libre, pero existe un modelo normalizado de venta en estancos bastante útil. 

• La duración del contrato se rige por la voluntad de las partes. Si no se refleja nada en el contrato, su duración es de un año.

• El importe que se deposita como fianza también es negociable aunque la legislación contempla el depósito del equivalente a dos meses de alquiler.

• La renta o importe a pagar por el alquiler se pacta de forma libre, así como el domicilio y forma de pago. La ley contempla que se paga a mes anticipado, dentro de los primeros siete días del mes, sin poder exigirse más de un mes por adelantado. El arrendador está obligado a la entrega de un recibo por los pagos recibidos.

• La cesión y subarriendo del local comercial está contemplado por la ley. La obligación del arrendatario es comunicar al arrendador que se ha generado una cesión de contrato o subarriendo, teniendo derecho el arrendador a un incremento de la renta del 10% si se produce un subarriendo parcial del local, o a un 20% si se produce un subarriendo total del local o cesión del contrato de arrendamiento. Es muy usual que se impida la cesión o subarriendo en los contratos, pero se puede llevar a cabo, dado que es un pacto contrario a la ley, como decíamos antes.

• En el caso de compraventa del local por parte del propietario, el inquilino tiene derecho al tanteo y retracto. El tanteo significa opción preferente de compra en el caso de igualar las condiciones del comprador, y retracto significa impugnar una compraventa que no se le ha comunicado o se le ha comunicado con datos falsos al arrendatario, como por ejemplo elevando el importe. Estos derechos se pierden si el contrato tiene una duración superior a 5 años, o el comprador adquiere la totalidad del inmueble donde esté situado el local.

No obstante, quedan algunos puntos oscuros aún, como la responsabilidad de las obras de reparación y mejora, las causas de extinción del contrato y las vías que tenemos para realizar cualquier tipo de reclamación por incumplimiento de alguna de las partes. Pero, sin entrar en excesivas profundidades legales, podemos hacernos una idea de como tienen que ser los contratos de alquiler. 

Más Información | cienladrillos

En Pymes y Autónomos | Con estos alquileres quien pone un negocio

Pero Hacienda no es la única que se actualiza. Los propios promotores adoptan soluciones imaginativas para quitarse de encima el stock de viviendas con el que cuentan. Y si no se pueden vender, pues se alquilan. Y si se el mercado es reacio al alquiler, se le ofrece un alquiler con opción a compra, descontando del precio final las cantidades entregadas como renta. Dos por el precio de uno. Lo están haciendo grandes grupos inmobiliarios y me consta que se lo están planteando también pequeñas promotoras. Y es por ello, que conviene considerar algunos aspectos de esta práctica, muy novedosa para las pymes, y que puede suponer importantes contingencias fiscales a gestionar. me parece muy ilustrativo un artículo del diario Negocio en este sentido:

• Las cantidades entregadas en concepto de alquiler tributan al 16%, al tratarse de un alquiler con opción a compra (como un leasing). Ojo con ésto, que de no aplicarlo correctamente podremos tener problemas a la hora de las liquidaciones de IVA.
• Si se ejecuta la opción de compra, se deberá producir una reliquidación, ya que el tipo a aplicar será del 7%. El comprador tiene derecho a que le retrotraigan ese 9% de las cantidades adelantadas. De la lectura del artículo entiendo que debe exigírselo al promotor, que como en el caso de las indemnizaciones que de comentamos en el post anterior, deberá abonárselo, haciéndose cargo el del coste financiero hasta que consiga su recuperación de manos de Hacienda.
• ¿Y si no se ejecuta la opción de compra? No parece estar claro el criterio en este punto. En mi opinión, en ningún caso se trataría de un alquiler ordinario, pues en todo momento ha habido una opción de compra, se ejecute o no, y eso da lugar a un hecho imponible diferenciado del mero alquiler. entiendo que el particular perdería el 100% del IVA ingresado. Eso si, siempre cabe alguna interpretación de tintes electoralistas.

En todo caso, conviene que dentro de nuestra planificación financiera seamos conscientes de estas eventualidades, para ser capaces de afrontarlas. Como recaudadores del IVA, este tipo de reliquidaciones, bien a la hora de las indemnizaciones, bien a la hora de la ejecución de las compraventas de un alquiler con opción a ellas, supone una necesidad de recursos financieros que debemos tener provisionada.

Vía | Negocio (página 12)

Foto | rebellin

Como principal dato, destacar que esta edición presenta un 40% menos de oferta de inmuebles en venta, por lo que el número de operaciones a cerrar este año será muchísimo menor. Corren épocas complicadas para la venta de inmuebles, tanto en obra nueva como en el mercado de segunda mano.

Las justificaciones para la caida de precios de los propios inmuebles son variopintas. Leía ayer en “La Voz de Galicia”, en su edición impresa, que la correción de precios del sector tiene como límite el importe de compra del vendedor, refiriendose al mercado de segunda mano.

Respecto a la caida generalizada de compras por parte de los menores de 30 años, baraja la opción del alquiler dados los incentivos propuestos por el Gobierno.

Pues me da a mí la impresión, que ni hay tantas ayudas al alquiler concedidas por el momento, ni el límite de venta en segunda mano lo pone el precio de adquisición, sino la urgencia o dificultades por cubrir la hipoteca de una gran parte de “especuladores del ladrillo” atrapados en la vorágine inmobiliaria.

Via: El Pais.

Seguro que a todos nos ha pasado alguna vez. Vamos andando por la calle y vemos locales comerciales vacíos, con el cartel de “se alquila”. Y piensas “esta ubicación sería estupenda para poner un negocio de…”. Pero si algún día se nos ocurre descolgar el teléfono y llamar, nos quedaremos asombrados por el precio que nos piden por el dichoso local.

El boom del mercado inmobiliario no afecta sólo a las viviendas, también a los locales comerciales. Que han subido de precio como la espuma a lo largo de los últimos años. Pero resulta que ese coste (el del local) es uno de los principales elementos de coste de cualquier negocio físico. Un coste fijo, además, que mes tras mes va a estar ahí independientemente de cómo vaya el negocio.

El caso es que si este coste es elevado, el punto de equilibrio del negocio (el volumen necesario para que los ingresos igualen a los costes y a partir del cual se generarán beneficios) se aleja. Tenemos que hacer un mayor esfuerzo para entrar en beneficios. Lo cual, cuando uno se pone a hacer números planteándose cualquier negocio, desincentiva al más pintado. ¿Cómo voy a lanzarme, con estos costes de partida?

Siempre me han dado cierta envidia esos negocios que, cuando vas por la calle, piensas… ¿cómo pueden sobrevivir? Pequeños bares en los que apenas hay nadie, pequeñas tiendecitas de artículos de escaso valor añadido, esas ferreterías de principios de siglo que sobreviven en las calles principales… y la respuesta es clara: no tienen un coste relevante derivado del local, o bien porque se trata de un local en propiedad que hace siglos que pagaron, o bien porque tienen un alquiler de renta antigua. Lo cual permite que, a poquita actividad que desarrollen, les dé para cubrir el coste. Su punto de equilibrio está mucho más cerca que el de cualquiera que se plantée poner ese mismo negocio en ese mismo sitio ahora.

Y es que, nos guste o no, el boom inmobiliario también pone trabas a la actividad económica...

Foto | rahego