Tras mucho tiempo reclamando más ayudas ante la gravedad de la situación en la que se encuentran, hoy se espera que el Consejo de Ministros apruebe el plan de choque para hostelería y comercio. Pero ¿en qué consistirá realmente? No se trata de un plan de ayudas directas, así que nos podemos ir olvidando de esta alternativa.

Pero si afronta una de las grandes preocupaciones de muchos hosteleros y pequeños comercios, el pago del alquiler, que en muchos casos representa el principal gasto fijo que tienen que afrontar cada mes, independientemente de que puedan desarrollar su negocio con normalidad, con restricciones o les obliguen a cerrar.

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Reducciones del 50% del alquiler, pero no para todos

La rebaja será del 50% del alquiler en los locales de hostelería y comercio propiedad de grandes tenedores. ¿Y qué se entiende por un gran tenedor? Pues aquellos arrendadores que tienen en alquiler más de diez locales, sin contar trasteros y garajes.

El inquilino tendrá de plazo hasta el 31 de enero para la solicitud y la quita se prolongará mientras dure el estado de alarma, ahora mismo hasta el mes de mayo o si se prorroga. Además se puede estirar cuatro meses más en función de las circunstancias que puedan surgir y que limiten la actividad económica de los afectados.

La otra alternativa es una moratoria negociada. Durante unos meses, los que dure el estado de alarma o posteriores, no se pagaría nada y se prorratearía estas mensualidades a lo largo de los meses posteriores. Es aquí donde la negociación puede ayudar, porque si hay que devolverlo en los cuatro siguientes para muchos no será una solución. Si se devuelve en dos años, puede suponer un buen alivio.

Para poder realizar la solicitud de quita, además de pertenecer a un gran tenedor, no deberá existir un pacto previo entre las dos partes de reducción temporal del alquiler o moratoria en el pago, acordado previamente durante la pandemia.

¿Y los que alquilan a pequeños propietarios? Pues en este caso el Gobierno ha preparado una serie de beneficios fiscales si están dispuestos a bajar el precio a sus inquilinos. La rebaja fiscal tendría efecto durante el primer trimestre del año y habrá que ver si es suficientemente atractiva para que se fuerce la negociación.

Otras medidas que se esperan en el plan de rescate

Además de la rebaja en los alquileres, se complementarán con otra serie de medidas que se podrían solicitar. La bonificación de cuotas de la Seguridad Social a los autónomos afectados por las restricciones o la ampliación de las carencias de los créditos ICO solicitados, muy importante para empezar a pagar cuando se reactive la facturación de las empresas.

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¿Qué implica un plan de rescate para la hostelería?

Faltan las ayudas directas que muchos reclaman. Lo cierto es que el Gobierno ahora mismo lo fía todo a dos cuestiones, el control de la pandemia con el inicio de la vacunación y una fuerte recuperación económica canalizando adecuadamente el dinero que llegará de la Unión Europea. Gracias a ello la previsión es un fuerte repunte del PIB que permita recuperar con fuerza empleo y beneficios para pagar deudas a las empresas.

Lo que ahoga a muchos negocios son los gastos fijos. Se factura poco y casi todo lo que se consigue de beneficio tiene que ir a hacer frente a los gastos de explotación del negocio. Creo que los autónomos o sus representantes y el pequeño comercio pierden el foco cuando reclaman que no les suban las cuotas en 2021. Sí, estamos de acuerdo en que todo suma, pero la subida de la cuota de autónomos no hundirá ningún negocio, seguir pagando el alquiler sí.

Porque un negocio situado en una de las principales calles comerciales de una ciudad, donde normalmente esto significa que por delante pasan miles de clientes potenciales cada día y nos asegura una facturación muy elevada, implica que nuestro alquiler también lo es. Un ejemplo de mi ciudad, y una de sus arterias comerciales, un pequeño local, de unos 50 o 60 metros por menos de 3.000 euros no se alquila. Si vamos a más metros o a una calle un poco más destacada nos vamos tranquilamente a los 6.000-9.000 euros.

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¿De verdad nos estamos quejando por que nos suban la cuota de autónomos de 3 a 12 euros al mes? ¿No sería mucho mejor centrar nuestros esfuerzos en quitarnos coste de alquiler? Porque la realidad es que el precio que se paga está inflado, ya que ahora mismo ese local no garantiza facturación y si saliera al mercado se arrendaría por mucho menos.

¿No sería mejor presionar a las administraciones para que legislaran en este sentido? Ya tenemos alguna experiencia en este sentido en Cataluña, que precisamente no ha sido bien recibida por los inversores inmobiliarios que creen que chocha con la libertad de empresa y daña la seguridad jurídica para desarrollar estas inversiones.

Y aquí es donde creo que está el problema. Pequeños comercios y autónomos ven más factible que sean las administraciones las que rebajen sus exigencias, aunque sean tres euros, un impuesto, o una tasa. No deja de ser una ínfima parte de lo que supone un alquiler. Pero saben que presionar a estos arrendatarios no resulta sencillo. Se puede negociar para conseguir alguna pequeña rebaja, algún aplazamiento, pero poco más.

Y los inversores inmobiliarios están por la labor. Porque saben que tener hoy en día un local cerrado porque la empresa que lo utilizaba quebró o no tiene muchas posibilidades de volver a alquilarlo o lo va a hacer por un precio mucho más bajo. Por eso también negocian, rebajan y aplazan alquileres. No lo hacen gratis, lo hacen para perder menos de lo que harían si no tienen inquilino.

El alquiler del local donde se ejerce la actividad supone uno de los principales costes de explotación de muchos negocios. Una buena situación, los metros cuadrados disponibles, las instalaciones, todo supone una valoración cuando se busca el local, que en muchos casos lleva a pagar entre 3.000 y 12.000 euros al mes a aquellos que están más valorados. Pero mantener estos costes con restricciones, estado de alarma y sin clientes es inviable. Por eso bajar el coste del alquiler es la petición desesperada de muchos negocios para sobrevivir.

La razón principal es que el local actualmente ya no tiene el mismo valor. Sigue teniendo los mismos metros, pero no se pueden utilizar por las restricciones de aforo, están bien ubicados, pero los clientes que pasean o transitan o trabajaban por la zona ya no están o han mermado mucho. Por lo tanto no garantizan los mismos ingresos que teníamos antes.

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El coste del alquiler es el lastre que llevará al cierre a muchos negocios

Llegados a este punto tenemos dos opciones, renegociar con nuestro arrendador, una rebaja para los próximos meses o de un año, hasta que comience la recuperación. En principio parece lo más lógico, si no tenemos esta bajada en el precio del alquiler difícilmente vamos a poder sobrevivir y en muchos casos será muy complicado que en medio de la crisis encuentre a otra empresa que alquile el local. Pueden pasar varios meses o tal vez más vacío.

Y no es rentable para nadie, ni para el negocio ni para el arrendador. Aun así muchos se niegan a cambiar las condiciones de alquiler o simplemente ofrecen una moratoria, algo que solo sirve para trasladar el problema a unos cuantos meses vista, sin tener un horizonte de recuperación económica clara.

Por eso muchas asociaciones empresariales de distintos gremios han puesto sobre la mesa que sea el propio Gobierno el que obligue a renegociar o rebajar dichos alquileres. Es la única manera de lograr para muchos un ahorro significativo que permita aguantar hasta el próximo verano y pasar el siguiente invierno esperando ya una recuperación plena en 2022. Este debería ser el calendario tal y como van las cosas. La otra opción pasaría por ayudas directas al alquiler para los negocios en problemas, algo complicado tal y como están las cosas que llegue a todo el mundo.

Pero esta regulación del alquiler de locales no es sencilla, aunque en algunas Comunidades Autónomas ya se ha tomado alguna medida. No es tan sencillo y el arrendador podría recurrir a los tribunales esta obligación que entra de lleno en la modificación de un contrato firmado. Quizás tendría más efecto la obligación de acudir a un mediador para renegociar el contrato de alquiler y llegar a un acuerdo entre las dos partes.

Las ayudas para los autónomos durante esta crisis financiera fundamentalmente han pasado por dos vías, el cese de actividad extraordinario y los créditos ICO. La realidad es que son los gastos fijos los responsables de la quiebra de muchos de ellos. Y el coste del alquiler es el lastre que llevará al cierre a muchos negocios.

Especialmente aquellos que han decidido situarse en las arterias principales de las grandes ciudades, centros turísticos o grandes centros comerciales. De esta forma se aseguran un flujo de clientes simplemente por estar ubicados en el lugar correcto. Pero claro, ahora la forma de comprar ha cambiado. Mucha gente huye de las aglomeraciones y no quiere pasar por el centro de las ciudades o centros comerciales grandes.

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Pero el coste del alquiler sigue siendo el mismo y la facturación ha descendido en muchos casos a más de la mitad. Y esto teniendo en cuenta que han pasado varios meses sin ningún ingreso hace que la capacidad de aguante de muchos pequeños negocios sea muy limitada. El resultado final es el cierre del local. Pierde el empresario, pero también la propiedad, que sabe que tendrá muy difícil arrendar a corto plazo dicho espacio.

Por eso en muchos casos se ofrecen fórmulas de consenso. Que pasan por dos vías, una reducción temporal del precio del alquiler, pongamos durante un año, donde al final se reduce la ganancia de la propiedad, pero a cambio el local mantiene su ocupación. Esta es la fórmula que da un poco más de aire a los negocios.

La otra opción pasa por una moratoria. Es la que se ofrecía en su mayoría debido al cierre obligatorio. El problema es que supone que no lo que no se ha pagado en dichos meses, queda diferido para pagar durante los dos siguientes años. El problema en muchos casos es que no se ha establecido una carencia. Es decir, tras la reapertura se ha comenzado a pagar esa deuda, cuando la facturación no es ni de lejos la anterior al cierre.

Todo esto lleva a que poco a poco se genere una deuda insostenible a corto plazo. Por eso si no se negocia entre propietario y arrendatario acaban por cerrar, guardar lo que se tiene antes de consumirlo lentamente y esperar al año que viene para en todo caso empezar de cero otra vez.

La ventaja es que aquellos que llevan tiempo esperando un buen local para lanzar su negocio ahora lo tienen disponible, incluso con un alquiler más ventajoso. Solo tienen que pensar que su plan de negocio tiene que empezar a rentabilizar gastos a partir de un año. Si tienen capacidad financiera para aguantar este tiempo, pueden montar su negocio en la ubicación deseada que muchos saben que les garantiza la rentabilidad del futuro.

Hoy es día de Consejo de Ministros y a pesar de la urgencia con la que se están tomando decisiones y los Consejos extraordinarios se suceden. Pero en el de hoy se esperan algunas de las medidas que alivien la situación de muchos trabajadores inscritos en el RETA y que no pasen necesariamente por el cese de actividad. La moratoria de cotizaciones y alquiler son las medidas que los autónomos esperan del Gobierno.

Por un lado porque una moratoria de cotización implica que no se paga ahora, pero se sigue de alta, por lo que mantiene la actividad y se pueden deducir sin problemas los gastos en los que se han incurrido. Por otro lado el alquiler del local o las oficinas del autónomo muchas veces es el gasto más importante para determinados negocios.

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En todo caso todo apunta a que la moratoria en las cotizaciones sería a partir del mes que viene y hoy nos pasen la cuota con normalidad si no nos hemos dado de baja. Esta es una de las principales propuestas para el colectivo de todas las asociaciones de autónomos. No supone dejar de pagar, sino que es un aplazamiento, que habrá que pagar a lo largo del año. La moratoria podría ser de seis meses.

Por lo que respecta a los alquileres iría dentro de una medida más amplia para ayudar a todos aquellos que tienen que pagar un alquiler, ya sea de vivienda o de local. Aunque esto está un poco en el aire y dependerá de la facturación de cada empresa. Para aquellas que se encuentren en una situación más difícil podrían reestructurar o tener quitas de deuda con sus arrendadores. Habrá que esperar a ver en qué se concretan dichas medidas.

Esta medida me parece más importante que las cotizaciones, que no dejan de ser una ayuda en estos momentos donde cada euro cuenta, pero que a nivel contable seguramente será mucho más baja que el gasto de alquiler de un local que en muchos casos está cerrado. Especialmente para aquellos negocios que se ubican en zonas comerciales concurridas y que ahora no facturan y tienen un gasto fijo muy elevado.

Y sobre todo porque las previsiones de ventas se pueden tirar directamente a la basura. Cuando el confinamiento acabe se abre un escenario nuevo, más de supervivencia para las empresas, de conseguir acabar el año, que de pensar en beneficios para la mayoría de ellas.

Imagen | edar

Hace unos días me señalaron una construcción. Un supermercado más de esos que todos conocemos. Cuando en ese terreno se iban a edificar los pisos, se prometió que habría una zona comercial. Con la crisis se vendieron muy pocas viviendas, pero cinco años después esos escasos vecinos tendrás su lugar para ir a la compra.

Cada empresa cuenta con un modelo de negocio, en este caso para estos supermercados la ubicación es vital para su éxito. Pero llama la atención que la parada de autobús más cercana esté a bastantes metros y que por la zona, las personas no tienen por costumbre coger el coche para realizar las compras.

Muchos de los problemas que surgen tras montar un negocio se pueden solucionar. Pero la ubicación no. Por eso, es tan importante estudiar bien el lugar donde pensamos abrir nuestra oficina, restaurante o tienda.

La visibilidad y la accesibilidad son términos que no han de faltar a la hora de planificar la apertura de un negocio. De nada sirve vender los mejores productos, de mayor calidad y a mejor precio que tu competencia si tus clientes no te ven.

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Cuando hablamos de empresas que ya están consolidadas en el mercado, parece que preocuparse por el precio del alquiler sea un tema baladí.

Pero, para cualquier empresario es un tema primordial: pagar lo justo. La cuestión es: ¿Merece la pena pagar un alquiler elevado si las ventas comienzan a aumentar?

Si pagas por una buena ubicación, es lógico que el alquiler sea caro pero se trata de una inversión y es ahí cuando se ha de apostar por esos clientes locales que acudirán y generarán beneficios a medio plazo.

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Hay locales y negocios emblemáticos en las ciudades. Llevan años atendiendo a sus clientes y generando beneficios. Muchos de ellos pensamos que son propietarios del propio inmueble y a no siempre es así. En estos casos es clave estar preparados cuando llegue la hora de renovar el contrato, puesto una subida en la cuota puede tumbar la rentabilidad del negocio.

Si hemos tenido la suerte de negociar un buen contrato de alquiler, a largo plazo, con condiciones ventajosas, estamos en una ubicación y nuestro negocio funciona, no podemos pensar que va a durar para siempre. Es interesante hacer una media y ponderar el alquiler de la zona, para saber qué parte de nuestros beneficios se comería este alquiler a precio de mercado.

Lo malo es que este ejercicio se hace tarde, mal o nunca. Solo cuando quedan apenas uno o dos años para renovar el alquiler es cuando se empieza a pensar en si se puede asumir o no la subida que vendrá, pero también las posibilidades de mudarnos a un local cercano. Y puede que ya sea tarde, que no haya el tiempo suficiente para retomar la rentabilidad del negocio con un coste de alquiler más elevado.

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Coste de adquisición del cliente

A veces los negocios apuestan por una localización que no es la mejor por zona, pero al cabo de un par de años el barrio ha cambiado o se ha puesto de moda. La apuesta realizada ha salido bien, especialmente si negociaron un alquiler a largo plazo. Es el momento de consolidar a la clientela, pero también apostar por fidelizar, por abrir nuevas vías de negocio con el comercio online, etc.

La cuestión es aprovechar la mejora de la ubicación, que ahora pasa mucha más gente por delante de nuestra puerta y tenemos más clientes o el gasto medio de los mismos ha subido. Nuestros beneficios han subido, pero lo recomendable sería reservar esa parte de alquiler que nos estamos ahorrando para tener un plan B. Puede que en 5 o 10 años no podamos asumir la renovación del alquiler.

Si hemos ahorrado lo suficiente podemos trasladar nuestra empresa, tenemos una serie de clientes fieles que si nos movemos vendrán con nosotros o bien empezar algo nuevo o saber hacer un traspaso a tiempo. Si hemos gastado todo lo que ganamos durante estos años, tendremos que empezar de nuevo de cero, y sin red de seguridad.

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Según sopla el viento la reforma fiscal da un pasito para adelante o un pasito para atrás, después de que la tributación de las indemnizaciones fuera sometida a consulta pública por Cristóbal Montoro y que de dicha consulta finalizará con la práctica exención de tributación de las indemnizaciones por despido, ahora el Ministerio de Hacienda ha cambiado de criterio y, finalmente, mantendrá en el porcentaje actual del 60% la exención de tributación en el IRPF de las rentas de alquiler de vivienda obtenidas por los propietarios, en lugar del porcentaje del 50% que estableció en el anteproyecto de ley.

Veremos este viernes como queda al final la reforma fiscal, aunque todos sabemos que el 1 de agosto es la fecha elegida por nuestros políticos para los grandes acontecimientos, ya que una gran mayoría de los ciudadanos esta pensando en otros menesteres.

La reforma fiscal mantiene así el porcentaje de exención existente en la actualidad para los caseros y rectifica respecto al recorte que estableció en el anteproyecto, con la finalidad de seguir fomentando el alquiler de vivienda, aunque quien sabe si de aquí al viernes cambiará el viento de dirección y acaba en un 40%.

Lo que parece que en principio no se va a rectificar, o si, ¿quien sabe?, es la eliminación de la exención total que existe actualmente para los arrendadores que alquilan su vivienda a inquilinos menores de 30 años. Medida esta que pretende mantener la agrupación familiar, no sea que baje el porcentaje del 77,7% de menores de 30 años que todavía no se han emancipado.

Tampoco está previsto restablecer la deducción por alquiler de vivienda para los arrendatarios, de la que también disfrutan ahora los inquilinos con rentas inferiores a 24.100 euros, ya que estos a buen seguro pueden encontrar algún familiar que comparta su casa con ellos y es injusto que se beneficien de esta deducción.

Imagen | jacinta lluch valero

En Pymes y Autónomos | La reforma fiscal del gatopardo

En un post anterior vimos la forma de tributar por el alquiler vacacional y el riesgo de inspección que conlleva la no declaración de los ingresos derivados de dicha actividad. En este caso veremos un ejemplo de cómo tributan dichas rentas.

En los manuales de la declaración de la renta podemos encontrar ejemplos de muchos casos de tributación, veamos pues uno sobre la tributación de los inmuebles cuyo uso se destina parte del año a alquiler vacacional.

La casilla 054 del la declaración del IRPF: La renta inmobiliaria imputada.

Nos centraremos antes de ver el ejemplo práctico en la casilla 54 de la declaración de la renta, en donde se hará constar el importe de la renta inmobiliaria imputada que en cada caso proceda, determinado según las reglas que seguidamente se señalan.

Con carácter general, tendrá la consideración de renta inmobiliaria imputada, la cantidad que resulte de aplicar al valor catastral del inmueble en el ejercicio 2013 el porcentaje que en cada caso corresponda de los que a continuación se indican.

• 1,1% sobre el valor catastral en el caso de inmuebles localizados en municipios en los que los valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general y hayan entrado en vigor a partir del 1 de enero de 1994.

• 2% sobre el valor catastral en el caso de los restantes inmuebles.

En el supuesto de inmuebles carentes de valor catastral, o en caso de que dicho valor no hubiera sido notificado al titular a la fecha de devengo del impuesto (normalmente, el 31 de diciembre), se tomará como valor de los mismos a estos efectos el 50 por 100 del mayor de los dos siguientes:

• El precio, contraprestación o valor de adquisición.

• El valor comprobado por la Administración a efectos de otros tributos.

En estos casos, para determinar el importe de la renta inmobiliaria imputada se aplicará el porcentaje del 1,1 por 100.

En el caso de contribuyentes cuya participación en la titularidad del inmueble es parcial, el importe de la renta inmobiliaria imputada se prorrateará en función del porcentaje indicativo de dicha titularidad que se haya consignado. En el caso de inmuebles que han permanecido sólo parcialmente a disposición de sus titulares, el importe de la renta inmobiliaria imputada se prorrateará en función del porcentaje indicativo de dicha parte.

Si el período de imputación inferior al año natural, por haberlo adquirido, transmitido o arrendado en el ejercicio, el importe de la renta inmobiliaria imputada se prorrateará en función del número de días de dicho año durante los cuales haya sido titular del mismo.

Ejemplo práctico

Además de la vivienda que constituye su residencia habitual, un matrimonio residente en Barcelona que presenta declaraciones individuales del IRPF, es propietario por partes iguales de una vivienda situada en Cambrils (Tarragona), que fue adquirida en 2001 por 126.560 euros, gastos e impuestos incluidos, y cuyo valor catastral, revisado con efectos posteriores al 1 de enero de 1994, asciende en el ejercicio 2013 a 58.960 euros. Dicha vivienda tiene asignada la referencia catastral 3968604KF3436N0016GL. En 2013, el matrimonio utilizó la citada vivienda como segunda residencia durante los fines de semana y períodos vacacionales, con excepción de los meses de julio y agosto, en que la tuvo alquilada por quincenas a través de una agencia inmobiliaria, habiendo obtenido por dichos alquileres 4.850 euros. Los gastos deducibles correspondientes a los meses en que la vivienda estuvo arrendada, todos ellos debidamente justificados, ascienden a 1.123,50 euros, cantidad de la que 692 euros corresponden a intereses del préstamo invertido en la compra de la vivienda y a gastos de conservación y reparación de la misma, siendo imputables los 431,50 euros restantes a los demás conceptos de gastos fiscalmente deducibles.

Solución

Con estos datos, las rentas derivadas de la mencionada vivienda se determinan como sigue:

• Renta inmobiliaria imputada. Al haber permanecido la vivienda a disposición de sus propietarios durante 303 días del año (todo el año 2013 menos los 62 días en que estuvo arrendada), cada uno de los cónyuges deberá declarar, en concepto de renta inmobiliaria imputada, la siguiente cantidad: Renta imputada = 50% de [(58.960 x 1,1%) x 303 ÷ 365] = 269,20 euros (casilla 54)

• Rendimiento del capital inmobiliario, pudiendo deducirse todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, entre los que se incluyen Impuesto sobre Bienes e Inmuebles (IBI), tasa de basura, gastos de reparación, seguro de hogar, gastos de comunidad, facturas de portales o agencias de alquiler, cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el inmueble, siempre que respondan a su depreciación efectiva, etc. Teniendo en cuenta que, al tratarse de un alquiler por temporada, no resulta aplicable la reducción por arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda y que tampoco procede en este caso la reducción por rendimientos generados en más de dos años u obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, el rendimiento neto reducido del capital inmobiliario que deberá declarar cada uno de los cónyuges, como consecuencia del alquiler de la vivienda en los meses de julio y agosto, se determina de la siguiente forma:

Ingresos íntegros computables ..................................................................2.425,00 (50% de 4.850) Intereses y gastos de conservación y reparación (50% de 692) ........................................... 346,00 Otros gastos deducibles ............................................................................. 215,75 (50% de 431,50) Rendimiento neto ................................................................................................................ 1.863,25 Rendimiento neto reducido .................................................................................................. 1.863,25

Imagen | Pedro Juan Adrover Vendrell

En Pymes y Autonomos | El coste de tener una vivienda vacía: deducciones perdidas e incremento de impuestos

Aproximadamente un 75% de los alquileres vacacionales no se declara, por lo que hacienda periódicamente realiza inspecciones para intentar aflorar parte de este dinero negro. Una de las formas de inspeccionar son las visitas presenciales aleatorias de los agentes de hacienda a apartamentos para verificar si los inquilinos de los apartamentos turísticos de la zona son los propietarios del inmueble o, por contra, los arrendatarios.

La presión de las administraciones autonómicas contra los alquileres ilegales se incrementa, de esta manera Cataluña ha logrado regularizar 25.690 viviendas de uso turístico que representan 153.055 plazas. Sin embargo, un informe del gobierno autonómico reconoce que el proceso apenas ha empezado y que puede haber hasta medio millón de plazas más sin regularizar. Andalucía ya ha pactado con los empresarios un borrador de real decreto, cuya tramitación está prevista que concluya a finales de este ejercicio, que establece la obligatoriedad de que todos los establecimientos de uso turístico estén inscritos en el Registro de Turismo, con multas de entre 2.000 y 150.000 euros. Otra autonomía que tiene avanzado un texto para regular la ocupación en viviendas turísticas es Madrid. La normativa a que prepara establece que las viviendas no podrán ser alquiladas por habitaciones y que se podrá establecer un período mínimo de estancia. La Consejería de Turismo de la Comunidad Valenciana ultima una campaña de inspecciones para tratar de destapar alquileres irregulares y acabar con la oferta ilegal de apartamentos turísticos que se ofertan a través de las principales páginas de internet.

La declaración del alquiler vacacional en el IRPF

A la hora de declarar los ingresos procedentes del arrendamiento de inmuebles destinados al alquiler de vacaciones podemos encontrarnos con los siguientes casos:

• Segunda vivienda amparada bajo la ley

  

  de arrendamientos urbanos, que es el caso más frecuente. En este caso tendría la figura de "arrendamiento para uso distinto del de vivienda", siendo los requisitos fiscales más simplificados ya que no se cobra IVA a los inquilinos, aunque si se tendrá que cobrar fianza obligatoriamente.

  Estos ingresos se reflejaran en la declaración de la renta como "rendimientos del capital inmobiliario", pudiendo deducirse todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, entre los que se incluyen Impuesto sobre Bienes e Inmuebles (IBI), tasa de basura, seguro de hogar, gastos de comunidad, facturas de portales o agencias de alquiler, cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el inmueble, siempre que respondan a su depreciación efectiva, etc.

  En cualquier caso en las cantidades a deducir que tengan carácter anual como el caso del IBI, solo será deducible el importe proporcional a los meses que ha estado el inmueble alquilado.

  En el caso de la segunda vivienda en arrendamiento vacacional no podremos aplicar la reducción del 60% en el IRPF a los ingresos obtenidos precisamente porque el uso de la vivienda no será el de habitual.

• Caso de registrar la segunda vivienda como "alojamiento turístico" en la comunidad autónoma. En este supuesto las repercusiones fiscales serian las siguientes:

• Hay emitir factura por cada estancia y aplicar el iva del 10% al precio del alojamiento.

• Realizar la declaración de IVA trimestralmente.

• Si se ejerce la actividad económica como autónomo hay que realizar el pago trimestral del IRPF.

• Si el alojamiento se encuentra en Cataluña, será de aplicación la tasa turística catalana

• Hay que tener en cuenta que algunas comunidades autónomas tienen disposiciones especiales sobre el cobro de fianza o depósito de garantía: cuantías mínimas, máximas, etc

• Al igual que en el caso anterior cuando realicemos la declaración de la renta se podrán desgravar los gastos necesarios para llevar a cabo la actividad económica.

Imagen | Toprural

En Pymes y Autónomos | El coste de tener una vivienda vacía: deducciones perdidas e incremento de impuestos