Soluciones al IVA del promotor ¿Alquiler con opción de compra o sin ella?

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Aprovecharé para informar de la forma más transparente y menos vinculante que pueda (dado el impuesto que voy a comentar) como funcionan las operaciones que a fecha de hoy y hasta cierto punto, menguan la necesidad de tesorería de los promotores; respecto a los arrendamientos con opción de compra, ya mi compañero IC hizo lo propio, por lo que trataré con más detalle los alquileres sin la referida opción.

ARRENDAMIENTOS SIN OPCION DE COMPRA:

Respecto a los pisos promovidos por una empresa inicialmente destinados a la venta que posteriormente se destinan al alquiler sin opción de compra, se produce en sede de la empresa promotora un autoconsumo, motivo por el cual:

El promotor deberá emitir una factura repercutiendo el IVA al 7% (un IVA que deberá lógicamente ingresar).

La base imponible se obtendrá de la suma de costes de la mencionada construcción destinada al alquiler (incluyendo la parte proporcional del personal, solar, etc…). Por lo tanto, y contrariamente a lo que algunos piensan, El IVA deducible que se ha soportado a lo largo de la promoción no deberá devolverse.

Dado que coexistirán las actividades de promoción (venta) y alquiler, nos encontramos ante sectores diferenciados; y por ese motivo cada actividad tendrá su propio régimen de deducciones del IVA, esto es, el 0% de deducción respecto a la actividad de alquiler de viviendas ya que el arrendamiento de las mismas se encuentra exento del IVA y el 100% de deducción respecto al resto de actividades sujetas al IVA (en caso de alquilarse locales y viviendas la cosa se complica un poco).

Más adelante y en caso de venta de la vivienda arrendada, pueden darse tres 3 casos:

  • 1) Si la venta se realiza al inquilino inicial será una operación sujeta al IVA, y ello con independencia del tiempo pasado.
  • 2) En caso de venderse a un tercero, pero la ocupación ha sido menor de dos años, la venta se realizará con IVA.
  • 3) En caso de venderse a un tercero, si la ocupación ha sido superior a dos años, la venta se realizará sin IVA, por tanto sujeta a ITP.

En los supuestos de venta con IVA (1 y 2) antes de transcurridos 9 años desde el inicio del arrendamiento y dado que se trata de un bien de inversión (vivienda destinada a alquiler), procederá la regularización del IVA adicional que en su día se tuvo que ingresar por autoconsumo; siendo el fundamento de la regularización que al final la operación ha sido considerada como sujeta al IVA y no exenta. Es por tanto una solución que neutraliza el impacto inicialmente dañino ocasionado al promotor/arrendador.

Concluyendo, creo que no deja de ser una solución tan perversa si tenemos IVA a compensar, de forma que el autoconsumo no requiera desembolso del IVA por parte del promotor, más aún teniendo en cuenta el gasto que puede suponer para el arrendatario un alquiler con opción de compra sometido a un IVA del 16% y la inconcreción futura del trato en el IVA en caso de no ejercicio de la opción por parte del optante.

ARRENDAMIENTOS CON OPCION DE COMPRA:

Respecto a la posibilidad de destinar las viviendas promovidas al arrendamiento con opción de compra, en tanto que nos encontramos con operaciones de alquiler sujetas al IVA efectuadas por empresarios, aunque puede parecer mucho más positivo, conlleva sus riesgos y desventajas.

En primer lugar os diría que debe existir efectivamente un abono por parte del arrendatario (inquilino) del precio de la opción, esto es, que bien sea al inicio, bien con las cuotas de alquiler, la cuestión es que exista pago efectivo del derecho de opción; se dan casos de contratos de alquiler con opción de compra en la que sólo se informa una opción de compra sin existir previo pago de importe alguno.

En segundo lugar, se pierde competitividad, pues siendo cierto que ese destino no generará en el promotor ahora también arrendador la necesidad de ingresar cantidad alguna en el Tesoro (IVA de autoconsumo antes examinado), no es menos cierto que el coste para el arrendatario (inquilino) se dispara por ser el IVA del 16% el aplicable a estos supuestos. Resumiendo, un problema de competitividad respecto a una misma necesidad (vivienda).

En último lugar, un riesgo evidente y futuro; que el arrendatario cuya opción de compra estaba pendiente, llegado el vencimiento, opte por no ejercer el derecho de opción, y por lo tanto no adquirir el inmueble, pues en ese caso, la transmisión posterior no estará sujeta a IVA.

Partiendo de la base que el IVA es un impuesto fugaz, caprichoso y momentáneo, adjunto al presente escrito consultas recientes, que no por ello definitivas, tales como V2004-07 y V0742-08.

Lo hasta aquí expuesto y sinténdolo enormemente, no va a Misa; el porqué es muy sencillo, hay tantos credos o religiones como administraciones de hacienda en el territorio.

En Pymes y Autónomos | Sector Inmobiliario: La crisis y el IVA (y II)

Más información | Ley 37/1992 de 28 de diciembre del IVA

Imagen | Galería de Sister72

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