Cómo aplicar el IVA reducido en la rehabilitación de vivienda

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Una vez publicada la rebaja de los tipos de IVA en las obras de rehabilitación de vivienda y las condiciones para poder deducirse las obras de rehabilitación en el IRPF, el Ministerio de Economía y la Agencia Tributaria han sacado una circular que quiere aclarar qué tipo de IVA se debe aplicar en cada caso.

En estas circulares, se especifica cuándo se aplicará el IVA al tipo general (16% y 18% a partir de julio) y el tipo reducido (7% y 8% a partir de la misma fecha. Veamos cada caso para discriminar el tipo de IVA correcto.

Requisitos para facturar una rehabilitación al tipo de IVA reducido (7%)


Para aplicar el tipo reducido de IVA en las obras de rehabilitación se tienen que cumplir los siguientes 3 requisitos:
  • El destinatario sea una persona física que la destine a uso particular excluyendo viviendas que contemplen actividad empresarial o profesional. El tipo reducido al 7% también cuando el destinatario sea una comunidad de propietarios por las obras hechas en el edificio en el que se encuentre la vivienda.
  • La construcción o rehabilitación de la vivienda debe haber finalizado al menos dos años antes del inicio de las obras de renovación o reparación.
  • Quien realice las obras no debe aportar materiales cuyo coste supere el 33 por ciento de la base imponible de la operación.

Este último extremo debe constar especificado en la factura que se expida por las reparaciones o rehabilitaciones que se hayan llevado a cabo. En el caso de que no se cumpla alguno de los requisitos anteriores, se aplicará el tipo general de IVA.

Concepto de rehabilitación a efectos de la Ley del IVA

El segundo punto que deben cumplir formalmente las obras que se lleven a cabo, es que las obras sean consideradas como obras de rehabilitación de vivienda. Este concepto cubre los siguientes conceptos de obra:
  • Para tener la consideración de rehabilitación, el coste de las obras debe exceder del 25 por ciento del precio de adquisición de la edificación (si se efectuó en los dos años anteriores al inicio de las obras de rehabilitación) o del valor del mercado, descontando en ambos casos el valor del suelo.
  • Adicionalmente, más del 50 por ciento de las ejecuciones de obra comprendidas en el proyecto deben consistir en la reconstrucción del inmueble y en la realización de obras análogas o conexas a aquéllas.

Estas nuevas definiciones introducen dentro del mapa tributario el concepto de obra análoga a la rehabilitación y obra conexa. La nueva normativa define como obras análogas a las de rehabilitación:

  • Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, garantizando su estabilidad y resistencia mecánica.
  • Las de refuerzo o adecuación de la cimentación así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados.
  • Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.
  • Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.
  • Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.

Y como obras conexas se definen los siguientes trabajos:

  • Las obras de albañilería, fontanería y carpintería.
  • Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios.
  • Las obras de rehabilitación energética.

En todo caso de rehabilitación, para poder aplicar el tipo reducido de IVA el coste de las obras conexas debe ser inferior a la suma de las partidas de rehabilitación y obras análogas, excluyendo siempre las obras de acabado, ornato, mantenimiento y pintura.

Conclusiones

Tal y como se puede apreciar en todo este maremagnum legal, aplicar el tipo reducido de IVA no es una situación habitual en las reformas que se suelen llevar a cabo. Conste por ejemplo que no se aplicará el tipo reducido en los cambios de suelos, revestimientos con azulejos, sustitución de tabiques y obras no estructurales o trabajos de carpintería que no se contemplen dentro de un proyecto integral de rehabilitación de vivienda.

En el caso de vivienda en división horizontal dentro de un edificio, encajan como obras de rehabilitación la sustitución de ventanas, modificaciones en las instalaciones de luz y agua o los arreglos de impemeabilizaciones y similares. En este sentido, el tipo reducido de IVA no va a ser tan extensible como inicialmente podríamos suponer.

Más Información | Agencia Tributaria (PDF), Ministerio de Economía (PDF)
En Pymes y Autónomos | Medidas para el estímulo económico: tipo de IVA reducido para la rehabilitación
Imagen | Juan Jaen

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